マンションを相続したら｜評価ルールの改正・管理費・売却の注意点

マンション（区分所有建物）の相続は、戸建てと違う論点がいくつかあります。評価ルールが2024年から変わったこと、そして管理費の滞納が買主に引き継がれることが、特に重要です。

すぐにやること#

1. 管理組合・管理会社に連絡する — 所有者が変わったことを届け出ます
2. 管理費・修繕積立金の引き落とし口座を変える — 故人の口座は凍結されます
3. 滞納がないか確認する — 管理会社に残高を照会できます
4. 火災保険を確認する — 契約者が亡くなった場合の扱いを保険会社へ
5. 賃貸中なら賃借人と管理会社に通知する（賃貸不動産を相続したら）

評価ルールが変わりました#

従来、マンションの相続税評価額は市場価格と大きく乖離していました。特にタワーマンションの高層階では、評価額が市場価格の3割程度ということもあり、いわゆる「タワマン節税」が問題視されていました。

これを受けて、2024年（令和6年）1月1日以後の相続・贈与から、居住用の区分所有財産の評価方法に補正が入ることになりました。

しくみ

1. 築年数・総階数・所在階・敷地持分の狭小度の4つの要素から、評価乖離率を計算します
2. その逆数が評価水準です
3. 評価水準が0.6未満（＝市場価格の6割にも満たない）なら、0.6になるように評価額を引き上げます
4. 評価水準が1を超える（＝市場価格より高い）なら、1になるように引き下げます
5. 0.6以上1以下なら、補正はありません

対象になるもの・ならないもの

計算はやや複雑なので、申告の際は税理士に確認することをおすすめします。国税庁が計算ツールを公開しています。

管理費・修繕積立金の扱い#

① 未払分は債務控除できます

相続開始時点で未払いだった管理費・修繕積立金は、相続税の計算で債務として差し引けます。請求書や管理会社の残高証明を保管してください。

② 積み立てた修繕積立金は返ってきません

すでに支払った修繕積立金は管理組合のものであり、売却しても返金されません。売買価格に織り込まれている、という整理になります。

③ 滞納は買主に引き継がれます

故人が長期入院していた、認知症で支払いが止まっていた。こうした事情で滞納が積み上がっているケースは実際にあります。早めに管理会社へ照会してください。

確認しておきたいこと#

これらは重要事項調査報告書として管理会社に発行してもらえます（有料）。売却時には必須の資料です。

小規模宅地等の特例#

マンションでも使えます。敷地権（土地の持分）が特例の対象です。

• 特定居住用宅地等 — 330㎡まで80％減額。マンションの敷地持分は330㎡を超えることがまずないため、全部が対象になることが多いです
• 取得者の要件（配偶者、同居親族、家なき子）は戸建てと同じです（小規模宅地等の特例）
• 賃貸中なら貸付事業用宅地等（200㎡・50％減）

持つか、売るか#

持ち続ける場合のコスト

• 管理費・修繕積立金 — 空室でも毎月かかります。戸建ての空き家より固定費が高いのが特徴です
• 固定資産税・都市計画税
• 修繕積立金の値上げ — 築年数が進むと段階的に上がる計画が一般的です
• 大規模修繕の一時金 — 積立不足なら徴収されることがあります

戸建ての空き家と違い、管理は組合がしてくれるので放置しても荒れにくい反面、固定費が確実に出ていきます。「とりあえず持っておく」のコストは、戸建てより高くつきます。

売る場合

手順は戸建てと同じです（実家の売却の流れ）。マンション特有の注意点は次のとおり。

• 滞納があれば清算が必要
• 重要事項調査報告書を管理会社に依頼する
• 旧耐震のマンションは、住宅ローンが付きにくいことがあり、売却価格に影響します
• 同じマンション内の他の住戸の売出事例が、最も参考になる相場情報です

まとめ#

• 管理費の引き落とし口座を早く変える。凍結すると滞納が始まる
• 2024年から評価ルールが変更。市場価格の6割を下回らないよう補正される
• 滞納した管理費は買主に引き継がれる。売却時に清算が必要
• 未払分は債務控除できる
• 小規模宅地等の特例は敷地権が対象。330㎡を超えないことが多く、全部使えることが多い
• 空き家の3,000万円特別控除は対象外（戸建てとの大きな違い）
• 空室でも管理費と修繕積立金が出ていく。持ち続けるコストは戸建てより高い