賃貸不動産（アパート）を相続したら｜家賃の帰属・確定申告・引き継ぎ手続き

アパート、駐車場、貸店舗。収益不動産の相続は、自宅の相続とはやることがまったく違います。

事業が止まらないように引き継ぐ必要があり、しかも期限のある税務手続きが複数あります。この記事では、やることを順に整理します。

すぐにやること#

1. 管理会社に連絡する — 賃料の振込先、緊急対応の窓口を確認
2. 賃借人に通知する — 貸主が変わったこと、賃料の振込先
3. 火災保険の名義を確認する — 契約者が亡くなると失効するおそれがあります
4. 借入がある場合は金融機関に連絡 — 団体信用生命保険の有無を確認
5. 賃料の入金先口座を確保する — 故人名義の口座は凍結されます

遺産分割前の家賃は誰のものか#

実務でよく問題になる論点です。結論から言うと、

つまり、

• 相続開始日までの賃料 → 被相続人の所得（準確定申告の対象）
• 相続開始日から遺産分割までの賃料 → 各相続人が法定相続分で取得（各自の不動産所得）
• 遺産分割後の賃料 → 取得した相続人の所得

ただし、相続人全員の合意があれば、分割時にまとめて精算する扱いにすることもできます。実務ではこちらを選ぶことも多いので、遺産分割協議書に明記しておいてください。

期限のある税務手続き#

① 青色申告の承認申請（見落とし注意）

期限は、被相続人が亡くなった時期によって変わります。

準確定申告（4か月）と同じ時期に片づけるものとして覚えておくと、忘れにくくなります。

② 開業届・廃業届

• 被相続人について廃業届
• 相続人について開業届（事業を引き継ぐ場合）

③ 消費税

被相続人が消費税の課税事業者だった場合、相続人にも納税義務が生じることがあります（相続があった年の納税義務の特例）。テナント貸しや駐車場（施設利用に伴うもの）は課税対象です。

住宅の家賃は非課税なので、住宅賃貸だけなら影響は限定的です。インボイス登録も、被相続人の番号は引き継げないため、必要なら自分で登録します。

④ 減価償却の引き継ぎ

建物の取得価額と経過年数を引き継ぎます。中古資産を買ったときのような耐用年数の見積りはしません。

償却方法は、相続人が新たに取得したものとして、原則定額法になります。

敷金の扱い#

見落とされやすい論点です。

• 賃貸人の地位を引き継ぐと、敷金の返還義務も引き継ぎます
• 相続税の計算では、債務控除の対象になります（預り金であり、いずれ返す義務があるため）
• 実際に敷金相当の現金が引き継がれているかを確認してください。故人が使ってしまっていることもあります

相続税の評価と特例#

① 貸家建付地・貸家の評価減

賃貸割合は、課税時期に実際に貸している床面積の割合です。空室が多いと減額が小さくなります。ただし、一時的な空室は賃貸中として扱われる余地があります。

② 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）

• 200㎡まで50％減額
• 相続税の申告期限まで、貸付事業を継続し、その宅地を所有していることが要件
• 相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地は、原則として対象外（事業的規模で貸付事業を行っていた場合を除く）

なお、自宅の特定居住用（330㎡・80％減）と貸付事業用を併用する場合、面積の調整計算が必要です。どちらを優先すると有利かは試算しないと分かりません。

引き継ぐか、手放すか#

賃貸経営は事業です。「相続したから続ける」ではなく、続けられるかを判断してください。

遠方に住んでいて、賃貸経営の経験もないという場合、無理に続けるより売却を検討するほうが合理的なことがあります。

共有で相続した場合#

賃貸物件を共有にすると、日々の判断が全部止まります。

• 賃料の減額、リフォーム、管理会社の変更 → 持分の過半数
• 建替え、売却、長期の賃貸借 → 全員の同意
• 確定申告も各自が持分に応じて行う

賃貸経営は判断の速さが収益を左右します。共有は避け、1人に集約して代償金で調整するのが基本です（不動産の分け方4つ）。

まとめ#

• 賃料の振込先を最優先で決める。故人の口座は凍結される
• 分割前の賃料は各相続人が法定相続分で取得（全員の合意で精算も可）
• 青色申告の承認申請を忘れずに。期限は死亡日で変わる
• 敷金の返還義務も引き継ぐ。債務控除の対象
• 貸家建付地の評価減と貸付事業用宅地等の特例（200㎡・50％、3年縛りあり）
• 共有は避ける。判断が止まり、収益が落ちる