実家を相続したときの税金｜小規模宅地・空き家3,000万円控除・譲渡所得

実家を相続して手放すまでには、税金がかかる場面が2回あります。相続したときの相続税と、売ったときの譲渡所得税です。

どちらにも負担を軽くする特例がありますが、要件と期限が厳しく、しかも一部は併用できません。この記事では、全体像と判断のポイントを整理します。

全体像｜2段階で考える#

相続税がかからない場合でも、売却時の譲渡所得税はかかり得ます。「相続税は基礎控除以下だったから安心」と思っていて、売った翌年に申告が必要と分かる、というのはよくある流れです。

相続したとき｜小規模宅地等の特例#

自宅の土地について、330㎡まで評価額を80％減額できる制度です。評価額5,000万円の土地が1,000万円になり、基礎控除以下におさまることも珍しくありません。

実家じまいの場面で問題になるのは、誰が取得するかで適用の可否が変わる点です。

詳しい要件は小規模宅地等の特例をご覧ください。

売ったとき｜譲渡所得の計算#

譲渡所得は、次の式で計算します。

税率は所有期間で変わる

取得費が分からない場合

古い実家では、購入時の契約書が見つからないことがよくあります。その場合、譲渡価額の5％を取得費とみなして計算できます。

ただしこれは非常に不利です。3,000万円で売れば取得費は150万円とされ、差額のほぼ全額が課税対象になります。

空き家の3,000万円特別控除#

実家じまいで最も効果が大きい制度です。要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

主な要件

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンション）でないこと
• 相続開始の直前に、被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入所の場合も一定要件で可）
• 相続時から譲渡時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
• 譲渡対価が1億円以下であること
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 耐震基準を満たすようにリフォームして売る、または取り壊して売ること

期限は思ったより短い

「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」。片づけ、相続登記、境界確定、買主探し。これらをこの期間で終える必要があります。

適用期限が設けられており、これまで延長が繰り返されています。 売却を検討しているなら、現時点で制度が使えるかを国税庁の情報でご確認ください。

相続人が複数いる場合

共有で相続して売った場合、各人がそれぞれ控除を受けられます。ただし相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円に制限されます。

取得費加算の特例#

相続税を払った人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる制度です。

取得費が増えるぶん、譲渡所得が減り、税額が下がります。

判断の順番#

1. 相続税がかかるかを確認する（基礎控除を超えるか）
2. かかるなら、誰が取得すれば小規模宅地等の特例を使えるかを検討する
3. 売るタイミングを決める（申告期限まで所有継続が必要か、空き家特例の期限内か）
4. 取得費が分かる資料を探す（見つからないと5％になります）
5. 3,000万円控除と取得費加算のどちらが有利かを試算する

順番が大切なのは、先に売ってしまうと選べなくなる特例があるからです。片づけと並行して、税務の見通しも立てておいてください。

そのほか、忘れやすい税金#

• 固定資産税 — 1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で売った場合、買主と日割りで精算するのが商慣行です
• 登録免許税 — 相続登記で、固定資産税評価額の0.4％
• 印紙税 — 売買契約書に貼付
• 住民税 — 譲渡所得に対して。翌年度に課税されます

まとめ#

• 税金がかかる場面は相続時と売却時の2回
• 相続時は小規模宅地等の特例。誰が取得するかで変わる
• 売却時は空き家3,000万円控除と取得費加算。この2つは選択適用
• 空き家特例には3年＋年末までという期限があり、貸すと使えなくなる
• 取得費の資料が見つからないと譲渡価額の5％。契約書を探す
• 特例を使って税額ゼロでも申告が必要

要件が細かく、金額のインパクトも大きい分野です。売却を決める前に、一度税理士にご相談されることをおすすめします。