小規模宅地等の特例｜自宅の土地を最大80%減額できる条件

相続税の負担を大きく左右するのが小規模宅地等の特例です。自宅の土地の評価額を最大80%減額できるため、「この特例が使えるかどうか」で税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。持ち家がある家庭にとっては、まず確認すべき制度です。

4つの区分と、減額の割合#

以下では、最も多くの方に関係する特定居住用宅地等（自宅の土地）を中心に説明します。

自宅の土地｜誰が取得すれば使えるか#

この特例は、誰が取得したかで適用の可否が決まります。取得者は次の3パターンに分かれます。

① 配偶者が取得する

最もシンプルです。居住や所有の継続要件はありません。配偶者が取得すれば、その後に売却しても、その家に住んでいなくても適用を受けられます。

② 同居していた親族が取得する

亡くなった方と同居していた親族が取得する場合、次の2つを相続税の申告期限（10か月）まで満たし続ける必要があります。

• 所有を継続すること（申告期限前に売却すると適用できません）
• 居住を継続すること（申告期限前に引っ越すと適用できません）

③ 別居の親族が取得する（いわゆる「家なき子」）

配偶者も同居親族もいない場合に限り、別居の親族でも適用できる余地があります。ただし要件が厳しく、主なものは次のとおりです。

• 相続開始前3年以内に、自己・配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する家屋に住んだことがないこと
• 相続開始時に住んでいる家屋を、過去に自分が所有していたことがないこと
• 相続税の申告期限まで所有を継続すること（居住の継続は不要）
• 被相続人に配偶者も同居相続人もいないこと

見落としやすい論点#

二世帯住宅

建物内部で行き来できない完全分離型の二世帯住宅でも、建物全体が同一の登記（区分所有登記でない）であれば、同居として扱われ特例の対象になり得ます。逆に、区分所有登記されていると、被相続人が居住していた部分に対応する敷地しか対象になりません。登記の状態が結論を変える、注意すべき論点です。

老人ホームに入居していた場合

亡くなる前に老人ホームへ入居していても、要介護認定等を受けており、かつ届出のある施設に入居していたなどの要件を満たせば、自宅は「居住用」のまま扱われます。ただし、入居後にその家を賃貸に出していた場合は適用できません。

土地だけを持っていた場合

土地は被相続人、建物は子の名義、というケースでも、生計を一にしているなど一定の要件のもとで適用できることがあります。名義の分かれ方によって結論が変わるため、個別の確認が必要です。

適用を受けるための手続き#

1. 相続税の申告書を提出すること。この特例は申告が適用の条件です。「特例を使えば税額がゼロだから申告不要」という判断はできません
2. 申告期限（10か月）までに遺産分割が確定していること。まとまらない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておけば、後から更正の請求で適用できます
3. 必要書類の添付（戸籍、遺産分割協議書の写し、住民票など。家なき子や老人ホームのケースでは追加の書類が必要です）

遺産分割との関係｜誰に自宅を渡すか#

この特例は取得者によって適用の可否が変わるため、分け方を決める段階で税額が決まってしまうという性質があります。たとえば、同居していた子が自宅を取得すれば80%減額できるのに、別居の子が取得すると（家なき子に当たらなければ）一切減額できない、ということが起こります。

さらに、配偶者の税額軽減との組み合わせも重要です。一次相続で配偶者が自宅を取得すれば確実に特例を使えますが、二次相続で同居していない子が取得する場面では使えないおそれがあります。一次・二次を通して誰が自宅に住むのかを見据えて決めることが、結果的に大きな差になります。

相続した実家を売る場合は、空き家の3,000万円特別控除との関係も見ておく必要があります。自宅の評価額を把握するには、固定資産税の課税明細書や、国税庁が公表している路線価が参考になります。エンディングノートの資産の欄に、不動産の所在地と評価額の目安を書き出しておくと、検討がスムーズになります。