不動産の相続税評価｜路線価方式・倍率方式と、評価を下げられる要素

相続税の申告で、最も金額が大きく、最も専門性が高いのが不動産の評価です。

ここを誤ると、税金を払いすぎることも、後から追徴されることもあります。しかも払いすぎても税務署は教えてくれません。この記事では、評価の考え方と、見落としやすい減額要素をまとめます。

相続税の評価額は、時価ではありません#

相続税では、実際の売買価格ではなく、財産評価基本通達に沿って計算した金額を使います。

土地①｜路線価方式#

市街地の土地は、道路に付けられた路線価をもとに計算します。

路線価の調べ方

1. 国税庁の路線価図・評価倍率表のページを開く
2. 相続が発生した年を選ぶ（毎年7月頃に公表されます）
3. 都道府県 → 市区町村 → 地域を選ぶ
4. 地図上で、対象の土地が面している道路の数字を見る

「250D」と書かれていれば、1㎡あたり250,000円。アルファベットは借地権割合を示します（A=90％、B=80％、C=70％、D=60％、E=50％、F=40％、G=30％）。

どの年の路線価を使うか

相続開始日（死亡日）の属する年の路線価です。1月に亡くなった場合も、その年の路線価（7月公表）を使うため、公表を待つことになります。

土地②｜倍率方式#

路線価が定められていない地域（郊外、農村部）では、倍率方式を使います。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる課税明細書に載っています。評価倍率は、路線価図と同じ国税庁のページで確認できます。

計算はこちらのほうが単純です。ただし、宅地・田・畑・山林で倍率が違うので、地目を確認してください。

見落とすと損をする補正#

ここが専門家による差が出る部分です。同じ土地でも、補正を反映するかどうかで評価額が変わります。

一方、加算される要素もあります。角地（側方路線影響加算）、二方向の道路に接する土地（二方路線影響加算）などです。

貸している場合の評価#

① 貸家建付地（自分の土地にアパートを建てて貸している）

借地権割合70％の地域で満室なら、1 －（0.7 × 0.3 × 1.0）＝ 0.79。約21％の減額になります。

賃貸割合は、課税時期に実際に貸している床面積の割合です。空室が多いと減額が小さくなります。ただし、一時的な空室であれば賃貸中として扱われる余地があります。

② 貸宅地（土地だけを貸して、他人が建物を建てている）

自用地評価額 ×（1 － 借地権割合）。借地権割合70％なら、30％の評価になります（借地・底地を相続したら）。

③ 貸家（建物を貸している）

固定資産税評価額 ×（1 － 借家権割合 × 賃貸割合）。満室なら30％の減額です。

マンションの評価#

マンション（居住用の区分所有財産）については、評価額が市場価格と大きく乖離していた問題を受けて、評価方法に補正が入る仕組みが導入されています。

築年数、総階数、所在階、敷地持分の狭小度から乖離率を計算し、評価額を補正します。タワーマンションを使った節税の効果は、以前より小さくなっています（マンションを相続したら）。

特例とセットで考える#

評価額が出たら、次は特例です。

• 小規模宅地等の特例 — 自宅の土地を330㎡まで80％減額。事業用は400㎡まで80％、貸付用は200㎡まで50％
• 配偶者の税額軽減 — 誰が取得するかで税額が変わります

評価と特例は連動しています。誰がどの不動産を取得するかを決める段階で、税額はほぼ決まります。

払いすぎに気づいたら#

申告後でも、原則として申告期限から5年以内なら更正の請求ができます。

土地の評価が過大だった、補正を見落としていた、特例を使えたのに使っていなかった。こうした理由で還付を受けられることは実際にあります。

不安がある場合、相続税に詳しい税理士にセカンドオピニオンを求める方法もあります。

まとめ#

• 土地は路線価方式（市街地）か倍率方式（郊外）。公示価格の8割程度が目安
• 建物は固定資産税評価額がそのまま
• 使うのは相続開始日の属する年の路線価（7月公表）
• 不整形・間口狭小・がけ地・私道などの補正を見落とすと払いすぎる
• 現地を見ないと分からない減額要素がある
• 貸していれば貸家建付地・貸宅地・貸家の減額
• 払いすぎは5年以内なら更正の請求