相続した不動産を売るまでの段取り｜登記・遺産分割・必要書類

「相続した実家を売ろう」と決めて不動産会社に行っても、すぐには話が進みません。名義が亡くなった方のままの不動産は、売買契約を結べないからです。

売却そのものの進め方は実家の売却の流れにまとめています。ここでは、その手前——売れる状態にするまでの段取りを扱います。

売れる状態にするまでの3段階#

順調にいって3〜4か月。もめれば年単位です。取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除には期限があるので、早く動くほど選択肢が残ります。

相続登記は義務になりました#

2024年4月1日から、相続登記は義務です。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になります。

• 施行前に発生した相続も対象です（2027年3月末までが期限の目安）
• 遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たせます
• ただし相続人申告登記は、名義が変わるわけではないので、それだけでは売れません

売ることが決まっているなら、換価分割#

兄弟で分けるために売るのであれば、遺産分割の方法のうち換価分割——売ってお金で分ける方法——を選ぶのが素直です。

登記の仕方は2つあります。どちらでも売れますが、手間と税務の扱いが変わります。

代表者名義にする場合、遺産分割協議書に「換価分割のため便宜上◯◯名義とし、売却代金から諸費用を控除した残額を◯◯対◯◯の割合で分配する」といった趣旨をはっきり書いておいてください。書いていないと、分配したお金が贈与と扱われるリスクがあります。

名義が祖父のままだったとき#

実家の登記を取ってみたら、名義が亡くなった祖父のままだった。これは実際によくあります。この場合、祖父の相続と父の相続の両方を片づけないと売れません。

• 祖父の相続人全員（叔父・叔母、その子）の同意が必要になります
• 面識のない親族と連絡を取ることになり、時間も気疲れもかかります
• 一人でも協力しない人がいると、調停・審判に進むことになります
• 戸籍の収集範囲が一気に広がり、司法書士の費用も上がります

相続人に判断できない人がいるとき#

遺産分割協議は、相続人全員の合意が必要です。次の場合は、そのままでは協議が成立しません。

成年後見人がついた場合、その人の法定相続分を下回る分割には原則として同意が得られません。「売って全額を長男に」といった分け方は難しくなります。

集めておく書類#

• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍（相続人の確定に使います）
• 相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書（発行から3か月以内を求められることがあります）
• 遺産分割協議書（相続人全員の実印を押したもの）
• 不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書
• 登記識別情報（権利証）、測量図、境界確認書
• 亡くなった方が買ったときの売買契約書（取得費の証明に使います）

権利証が見つからない場合でも、司法書士による本人確認情報の作成などで売却は可能です。ただし別途費用がかかります。

まとめ#

• 名義が亡くなった方のままでは売れません。相続登記が先です
• 相続登記は3年以内の義務。相続人申告登記だけでは売却できません
• 売って分けるなら換価分割。代表者名義にするなら協議書への明記を忘れずに
• 名義が何代も飛んでいる、判断できない相続人がいる場合は、数か月余分に見込むこと
• 特例には期限があります。動き出しの早さが、そのまま税額に効きます