取得費が分からないとき｜概算取得費5％を避けるために探すもの

相続した実家や土地を売ろうとしたとき、いちばん多くの人がつまずくのが「買ったときの金額が分からない」という壁です。親が昭和のうちに買った土地、祖父の代から持っている畑。契約書が残っていないことは、めずらしくありません。

ここを放置すると、概算取得費という不利な計算が適用されます。金額の差は数百万円単位になることもあるので、売る前に一度、家じゅうを探す価値があります。

分からないと、売値の5％しか引けません#

取得費が不明な場合、売った金額の5％を取得費とみなして計算します。これを概算取得費といいます。3,000万円で売れたなら、取得費は150万円。残りはほぼすべて利益とみなされます。

同じ土地を同じ値段で売っても、書類が1枚あるかどうかで税額が3倍以上変わります。探さずにあきらめるのが、いちばんもったいない選択です。

まず探してほしい資料#

本命は売買契約書

当時の売買契約書が見つかれば、それが最も確実な証拠になります。仲介手数料の領収書、登記費用の領収書、不動産取得税の納税通知書も、取得費に加算できるので一緒に探してください。

• 仏壇の引き出し、金庫、押し入れの古い書類箱
• 登記済権利証（権利証）と一緒にまとめられた封筒
• 確定申告の控え（住宅ローン控除を受けていた年の分）
• 当時の通帳や振込の控え

契約書がなくても、手がかりは残っています

契約書そのものがなくても、支払った金額を示す資料があれば取得費として認められる可能性があります。次のようなものが手がかりになります。

建物は、買った金額をそのまま引けるわけではありません#

土地は時間が経っても目減りしませんが、建物は使うほど価値が下がると考えます。そのため、買ったときの建物価額から減価償却費を差し引いた金額が取得費になります。

• 土地の取得費 ＝ 買ったときの土地の金額（そのまま）
• 建物の取得費 ＝ 買ったときの建物の金額 − 減価償却費相当額
• 古い木造家屋は、ほとんど価値が残っていない計算になることもあります

契約書に土地と建物の内訳が書かれていない場合は、消費税額から建物価額を逆算する方法や、固定資産税評価額の比率で按分する方法が使われます。ここは判断が分かれやすいところなので、税理士に確認してください。

どうしても見つからないとき#

資料が本当に残っていない場合、市街地価格指数などの統計から当時の価額を推計し、それを取得費として申告する方法が実務上とられることがあります。ただし、これは法令に定められた計算方法ではありません。

• 必ず認められるとは限りません。税務署に否認された事例もあります
• 購入時期が分かっていること、市街地の宅地であることなど、前提条件があります
• 使うなら、根拠資料をそろえたうえで税理士に依頼するのが安全です

一方で、概算取得費5％を使えば計算は確実に通ります。推計にかかる手間・リスクと、減る税額を天秤にかけるという判断になります。

親が元気なうちにできること#

この問題は、相続が起きる前なら簡単に解決できます。親に「この家の売買契約書はどこにありますか」と一度聞いておくだけです。エンディングノートの財産の欄に、書類の保管場所を書いてもらえれば、それで足ります。

取得費が確定したら、次は税額の計算です。譲渡所得の計算と税率で、実際の計算の流れを確認してください。相続税を払っている場合は取得費加算の特例も使える可能性があります。