代償金は分割払いにできますか？

できます。遺産分割協議書に支払期限と支払方法を明記してください。ただし長期の分割にすると、途中で支払いが滞ったときに回収が難しくなります。公正証書にして強制執行認諾文言を入れておく方法もあります。

代償金を不動産で払ってもいいですか？

可能ですが、代償として自分の他の財産を渡すと、その財産を時価で譲渡したものとして譲渡所得税がかかります。金銭で支払うほうが税務上は単純です。

換価分割と共有のまま売るのは、どちらがよいですか？

結果は似ていますが、換価分割は遺産分割として代表者が売却手続きを進められるため、実務上スムーズです。共有のまま売る場合は、全員が契約と決済に関与する必要があります。遠方の相続人がいるなら、換価分割で代表者を決め、協議書に「換価のために便宜上取得する」旨を書いておくほうが動きやすくなります。

相続税の申告期限までに売れそうにありません。

申告期限は延びないので、いったん法定相続分または合意した内容で申告します。分割が確定していない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付してください。なお、空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年経過する年の12月31日までが期限なので、そちらの逆算も必要です。

相続した不動産の扱い

不動産の分け方4つ｜現物・代償・換価・共有の選び方

不動産は分けにくい財産です。現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つの方法について、向いている場面、税金の扱い、遺産分割協議書での書き方を比較しました。代償金の決め方と、換価分割で気をつける譲渡所得税まで解説します。

約5分で読めます・2026-09-06 公開

この記事の要点

不動産の分け方は、現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つです。
代償分割は1人が不動産を取得して他の相続人に金銭を払う方法で、路線価ベースで評価すると時価の8割程度になり、取得する側に有利になります。
換価分割は売ってお金で分ける方法で、金額で公平に分けられる一方、譲渡所得税がかかることがあります。
共有はその場は収まりますが、売却や建て替えに共有者全員の同意が必要になり、次の相続で共有者が増えます。
相続税の申告期限（10か月）までに分割が決まらない場合は、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付します。

相続で揉めるのは、財産が多いご家庭ではなく分けにくいご家庭です。そして不動産は、最も分けにくい財産です。

「自宅3,000万円と預金500万円、子が2人」。この配分をどうするか。方法は4つあり、それぞれ向き不向きと税金の扱いが違います。

4つの方法#

不動産の分け方4つ。現物分割・代償分割・換価分割・共有の比較。 — 共有は帳簿上は公平ですが、実務では最も避けたい選択です。

方法	内容	公平性	実行のしやすさ
現物分割	土地を分筆して物理的に分ける	△（価値に差が出る）	△（面積が必要）
代償分割	1人が取得し、他に金銭を払う	○	△（代償金の用意）
換価分割	売って現金を分ける	◎	○（売れれば）
共有	持分で共有する	◎（帳簿上は）	×（先送り）

① 現物分割#

土地を分筆して、それぞれが取得します。

向いている場面

土地が広い（分けても各区画が使える）
接道条件が確保できる（分けた両方が道路に接する）
複数の不動産があり、1件ずつ分けられる

注意点

分筆には測量と登記の費用がかかります
形と接道で価値が変わります。角地と旗竿地では、同じ面積でも価格が違います
最低敷地面積の規制がある地域では、分けられないことがあります
建物は分けられません。建物がある場合、この方法は使いにくい

② 代償分割#

1人が不動産を取得し、他の相続人に金銭（代償金）を支払う方法です。実家を継ぐ子がいる場合の定番です。

向いている場面

同居している子が自宅を継ぐ
事業用不動産を後継者に集約したい
分けたら価値が下がる（分筆すると使いにくくなる）

代償金をいくらにするか

ここが最大の論点です。何を基準にするかで金額が大きく変わります。

基準	特徴
時価（実勢価格）	実際に売れる金額。最も公平だが、査定に幅が出る
相続税評価額	路線価ベース。時価の8割程度になり、取得する側に有利
固定資産税評価額	さらに低くなる。取得する側にかなり有利
不動産鑑定評価額	費用はかかるが、最も争いになりにくい
実際の売却価格	売らないので使えない

どれを使うかは相続人の合意次第です。ただし、相続税の申告では相続税評価額を使うため、代償金を時価ベースで決めた場合、課税価格の調整計算が必要になります。

協議書での書き方

代償金の原資をどうするか

「払えないから代償分割ができない」というのは、非常によくある壁です。

生命保険 — 継ぐ子を受取人にしておけば、遺産分割を待たずに受け取れます。最も噛み合う方法です
自己資金
分割払い — 協議書で期限と方法を明記します
不動産を担保に借りる — 現実的ですが、返済負担が残ります

生前に対策するなら、生命保険での準備が最も確実です（生命保険と相続税）。

③ 換価分割#

売却して、代金を分けます。誰も住まない実家の場合、最も現実的な選択です。

利点と注意点

利点	注意点
公平に分けられる	譲渡所得税がかかる
維持費の負担がなくなる	売れるまで手続きが終わらない
現金なので分けやすい	相続税の申告期限（10か月）に間に合わないことがある
	小規模宅地等の特例が使えなくなる場合がある

一時的に代表者名義にする場合

売却手続きのために、いったん1人の名義にすることがあります。この場合、

遺産分割協議書に「換価のために便宜上取得する」旨を明記する
売却代金の分配割合も書いておく
これがないと、分配が贈与とみなされるおそれがあります

譲渡所得税は各自が申告

売却益が出れば、各相続人がそれぞれ確定申告します。

一定の要件を満たせば空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例が使えます。相続人が3人以上の場合、空き家控除は1人あたり2,000万円が上限です。

④ 共有#

持分で共有する方法です。帳簿上は最も公平ですが、実務では最も避けたい選択です。

売却も建替えも全員の同意が必要になり、次の代では共有者が倍に増えます。詳しくは共有名義の不動産をご覧ください。

例外的に共有が合理的な場合

近いうちに売ることが全員で決まっており、換価分割の前段階として一時的に共有する
賃貸物件で収益を分け合うことに全員が納得しており、管理者も決まっている
配偶者と子1人など、共有者が少なく次の相続でも整理しやすい

いずれも「いつ解消するか」を決めておくことが前提です。

選び方の順番#

誰か住む人がいるか — いれば代償分割、いなければ換価分割
代償金を用意できるか — できなければ換価分割へ
分けても価値が落ちないほど広いか — 広ければ現物分割も選択肢
特例（小規模宅地等）を使うか — 使うなら、取得者と売却時期を調整
共有は最後の手段。選ぶなら解消時期を決めておく

そして、いずれの場合もまず査定を取ってください。金額が分からないまま議論しても、話はまとまりません。

不動産の評価額と家族構成が分かれば、相続税の目安をその場で計算できます。無料・登録不要です。

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まとめ#

方法は現物・代償・換価・共有の4つ
代償金の基準（時価か相続税評価額か）で金額が大きく変わる
協議書には「代償として」「換価のために便宜上」を明記
換価分割は譲渡所得税と小規模宅地等の特例との関係に注意
共有は最後の手段。選ぶなら解消時期を決める
まず査定を取る。数字がないと話は進まない

よくある質問

Q. 代償金は分割払いにできますか？: できます。遺産分割協議書に支払期限と支払方法を明記してください。ただし長期の分割にすると、途中で支払いが滞ったときに回収が難しくなります。公正証書にして強制執行認諾文言を入れておく方法もあります。
Q. 代償金を不動産で払ってもいいですか？: 可能ですが、代償として自分の他の財産を渡すと、その財産を時価で譲渡したものとして譲渡所得税がかかります。金銭で支払うほうが税務上は単純です。
Q. 換価分割と共有のまま売るのは、どちらがよいですか？: 結果は似ていますが、換価分割は遺産分割として代表者が売却手続きを進められるため、実務上スムーズです。共有のまま売る場合は、全員が契約と決済に関与する必要があります。遠方の相続人がいるなら、換価分割で代表者を決め、協議書に「換価のために便宜上取得する」旨を書いておくほうが動きやすくなります。
Q. 相続税の申告期限までに売れそうにありません。: 申告期限は延びないので、いったん法定相続分または合意した内容で申告します。分割が確定していない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付してください。なお、空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年経過する年の12月31日までが期限なので、そちらの逆算も必要です。