売却前の測量と境界確定｜必要になる場面と費用の目安

相続した土地を売りに出したら、不動産会社から「確定測量図はありますか」と聞かれた。そんなものは見たことがない——実家の土地では、ごく普通に起きることです。

境界がはっきりしていない土地は、売却が止まります。何が必要で、どれくらいかかるのかを先に知っておくと、慌てずに済みます。

なぜ境界が問題になるのか#

買主にとって、土地の広さと形は価格そのものです。あとから「ここはうちの土地だ」と隣から言われたら、買った意味がなくなります。だから買主は、境界が確定していることを求めます。

• 登記簿の面積（公簿面積）は、実際の面積と一致しないことがあります
• 古い測量は精度が低く、縄伸び・縄縮みと呼ばれるずれが残っています
• 境界標（杭やプレート）が抜けている、埋まっている土地は多くあります
• 隣地ともめている土地は、売却価格が大きく下がります

2つの売り方#

測量図の3つの種類#

「測量図」と一口に言っても中身が違います。売却で求められるのは、原則としていちばん下の確定測量図です。

費用と期間の目安#

期間が読みにくいのは、隣の人の都合に左右されるからです。立会いの日程調整、行政の窓口の手続き、いずれもこちらの努力だけでは短縮できません。

道路や水路に接していると、長くなります#

土地が公道や水路に接している場合、官民境界の確定が必要になります。市町村や国との立会いになるため、申請から確定まで数か月かかることも珍しくありません。

• 役所の担当部署に申請し、順番を待つ必要があります
• 過去に官民境界が確定済みなら、その資料を使えて期間が短くなります
• 里道・水路が土地の中を通っている場合は、払い下げの手続きが必要になることもあります

隣地の立会いが取れないとき#

隣が空き家で連絡が取れない、相続で名義が変わっていない、感情的な経緯があって応じてもらえない。こうした場合の選択肢です。

相続した土地で、しかも自分は遠方に住んでいる。そういう状況では、時間をかけるより価格で折り合うという判断も現実的です。

越境が見つかったら#

測量すると、越境——ブロック塀、屋根の庇、雨樋、樹木の枝が敷地をまたいでいる状態——が見つかることがよくあります。

• すぐに撤去を求めるのではなく、越境の覚書を交わすのが一般的です
• 「建て替えのときに解消する」という将来の取り決めを書面にします
• 買主に引き継がれる内容にしておくことが大切です
• 放置したまま売ると、契約不適合として責任を問われるおそれがあります

測量は、相続登記を待たずに始められます#

売るまでの段取りのとおり、売却には相続登記が必要です。ただし測量そのものは、遺産分割や登記と並行して進められます。

• 相続人の一人が窓口になって、土地家屋調査士に依頼できます
• 費用の負担割合は、あらかじめ相続人間で決めておいてください
• 取得費加算や空き家の特例の期限が近いなら、並行して動かすことで数か月稼げます

なお、測量費用は売却のために支出したものであれば、譲渡費用として譲渡所得の計算で差し引けます。領収書は必ず保管してください。

まとめ#

• 市街地の宅地を売るなら、確定測量図を求められると考えておく
• まず法務局と自宅を探す。既存の図面があれば大きな節約になります
• 費用は数十万円、期間は3か月前後。道路に接していればさらに長くなります
• 越境は隠さず、覚書で将来の解消を取り決める
• 測量は相続登記を待たずに始められます。期限がある特例を使うなら並行で