借地・底地を相続したら｜借地権の評価と、地主・借地人との関係

借地権（他人の土地を借りて自分の建物を建てている権利）も、底地（借地権が設定された土地の所有権）も、いずれも相続財産です。

評価の方法が独特で、しかも地主・借地人との関係が絡むため、通常の不動産より扱いが難しくなります。この記事では、双方の立場から整理します。

大原則｜相続に地主の承諾は不要#

ただし、実務上は相続したことを地主に伝えておくほうがよいです。地代の振込先や連絡先が変わりますし、その後の関係にも影響します。

なお、遺贈（相続人以外への遺言による贈与）は譲渡にあたるため、地主の承諾が必要になります。ここは区別が必要です。

借地権を相続した場合#

評価の方法

例えば、更地なら5,000万円の土地で借地権割合が60％（D）なら、借地権の評価額は3,000万円です。

「土地は借りているだけだから財産ではない」と思われがちですが、しっかりと課税対象になります。相続税の申告で見落とすと、後で指摘されます。

やること

1. 地主に相続したことを伝える — 承諾は不要ですが、連絡はする
2. 建物の相続登記をする — 借地権は登記されていないことが多く、建物の登記が借地権の対抗要件になります（実家の相続登記）
3. 契約書を確認する — 期間、地代、更新料の定め、増改築禁止特約の有無
4. 地代の支払いを続ける — 滞納は契約解除の理由になります

承諾が必要になる場面

地主が正当な理由なく承諾しない場合、借地非訟手続きにより、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

借地権を手放したい場合

1. 地主に買い取ってもらう — 最もすっきりします。地主にとっても完全な所有権に戻る利点があります
2. 第三者に売る — 地主の承諾が必要。承諾料もかかります
3. 底地を買い取って完全所有権にしてから売る — 資金は要りますが、価値が上がります
4. 建物を取り壊して土地を返す — 解体費用がかかります。契約内容を確認してください

借地権と底地は、別々に売るとどちらも価値が下がります。一体にすると完全所有権になり、合計より高く売れることが多い。地主と協力して同時に売るという方法も、有力な選択肢です。

底地を相続した場合#

評価の方法

評価額は下がりますが、問題は収益性と換金性です。

底地の難しさ

• 地代が安い — 昔からの契約だと、固定資産税とほぼ変わらない水準のこともあります
• 簡単には返してもらえない — 借地借家法により、正当事由がなければ契約を終了させられません
• 売りにくい — 第三者にとって使い道がなく、市場価格は評価額よりさらに低くなりがちです
• それでも相続税はかかる

「評価額は高いのに、収益も換金性も低い」。底地が負動産になりやすいと言われる理由です。

底地を整理する方法

1. 借地人に買い取ってもらう — 借地人にとっては完全所有権になるので、動機があります
2. 借地権を買い取る — 逆に自分が完全所有権にする。資金が要ります
3. 等価交換 — 土地を分割し、一部を完全所有権として自分が、残りを借地人が取得する
4. 借地人と協力して一体で売却する — 完全所有権として売れるため、合計額が上がります
5. 底地買取業者に売る — 価格は下がりますが、確実に手放せます

3番目の等価交換は、双方にとって合理的なことが多い方法です。ただし税務上の取扱いに注意が必要なので、実行前に税理士へご相談ください。

定期借地権の場合#

平成4年以降に設定された定期借地権は、期間が来れば確実に終了します（更新がありません）。

• 一般定期借地権（50年以上）
• 事業用定期借地権（10年以上50年未満）
• 建物譲渡特約付借地権（30年以上）

相続税評価は、残存期間に応じた計算になり、普通借地権とは方法が異なります。期間が短いほど評価は下がります。

使用貸借は借地権ではありません#

親族間で「借地権があることにして評価を下げる」ことはできません。実態として権利金の授受や相当の地代の支払いがあるかで判断されます。

小規模宅地等の特例との関係#

• 借地権も、小規模宅地等の特例の対象になり得ます。自宅の敷地として使っていれば特定居住用宅地等（330㎡・80％減）
• 底地は、貸付事業用宅地等（200㎡・50％減）に該当する余地があります。ただし相当の対価を得ている必要があります

詳しくは小規模宅地等の特例をご覧ください。

まとめ#

• 相続に地主の承諾は不要。承諾料も不要（遺贈は別）
• 借地権は自用地評価額 × 借地権割合。しっかり課税対象
• 建物の相続登記が借地権の対抗要件。必ず行う
• 譲渡と建替えには承諾が必要。拒まれたら借地非訟という手段がある
• 底地は自用地評価額 ×（1 － 借地権割合）。評価は下がるが換金しにくい
• 借地権と底地は一体にすると価値が上がる。当事者間の交渉が鍵
• 使用貸借は借地権ではない。自用地として100％評価