空き家になった実家をどうするか｜売る・貸す・解体・手放すの判断基準

誰も住まなくなった実家。「そのうち考えよう」で数年が過ぎている、という方は少なくありません。

この記事では、選択肢を5つに整理し、それぞれどんな場合に向くのかを並べます。決めないことも1つの選択で、その選択にも費用がかかっている、という前提で読んでみてください。

判断の前に確認する4つ#

1. 登記名義は誰か — 祖父名義のままなら、まず相続登記から
2. 共有になっていないか — 共有者全員の合意がないと売れません
3. 境界は確定しているか — 未確定なら測量が必要になります
4. いくらで売れそうか — 不動産会社に査定を依頼する。無料のところが大半です

とくに4つ目は必ずやってください。売れる金額が分からないまま議論しても、話はまとまりません。査定額が出た瞬間に、兄弟の話し合いが一気に進むことはよくあります。

選択肢① 売る#

最も一般的で、多くの場合いちばん現実的です。手順は実家の売却の流れにまとめています。

建物付きで売る

• 向いている — 築年数が比較的浅い、リフォームすれば住める、駅や生活圏に近い
• 利点 — 解体費用がかからない。買主がリフォーム前提で買うこともある
• 注意 — 契約不適合責任。雨漏りやシロアリを告知せずに売ると、後で責任を問われます

古い建物は「古家付き土地」として、土地値に近い価格で売り出す方法もあります。解体費用の持ち出しを避けられます。

更地にして売る

• 向いている — 建物に値段がつかない、老朽化が激しい、土地の需要がある地域
• 利点 — 買主が付きやすくなることがある
• 注意 — 解体費用が先に出る。売れなければ固定資産税も上がったまま

不動産会社に買い取ってもらう

仲介より価格は下がりますが、早く確実に手放せます。相続税の納税資金が必要、遠方で管理できない、兄弟で早く清算したい、といった場合に選ばれます。

選択肢② 貸す#

• 向いている — 賃貸需要がある立地、修繕費を回収できる見込みがある、将来使う予定がある
• 利点 — 資産を手放さずに収益が得られる。人が住むことで建物の劣化が緩やかになる
• 注意 — 修繕費が先に出る。空室リスク。入居後は簡単に明け渡してもらえません

古い一戸建てをそのまま貸すのは、実際には簡単ではありません。水回りの更新だけで数百万円かかることもあります。投じた費用を家賃で何年かけて回収するのかを計算してから判断してください。

定期借家という選択

「将来自分か子が住むかもしれない」という場合、定期借家契約にしておけば期間満了で確実に返してもらえます。普通借家だと、貸主の都合で退去してもらうのは容易ではありません。

選択肢③ 解体して土地を持つ#

• 向いている — 建物の倒壊リスクがある、近隣に迷惑がかかりそう、駐車場などの活用が見込める
• 注意 — 固定資産税の住宅用地特例がなくなり、土地の税額が上がります

ただし、管理不全な空き家として勧告を受けた場合も同じく特例は外れます。「壊さなければ安いまま」とは限らない点は、判断材料に入れてください。

選択肢④ 持ち続ける#

「まだ決められない」も選択肢ではあります。ただし、その場合は管理するという覚悟が要ります。

• 月1回程度の換気と通水
• 庭木の手入れ、草刈り
• 郵便物の確認（溜まると空き家だと分かります）
• 火災保険の加入（空き家は引受が制限されることがあります）

遠方で通えない場合、空き家管理サービスを使う手もあります（月数千円程度から）。具体的な管理項目は空き家の管理をご覧ください。費用をかけて維持する意味があるのかは、定期的に見直してください。

選択肢⑤ 手放す（相続土地国庫帰属制度など）#

売れない、貸せない、使い道もない。そんな土地を国に引き取ってもらう制度が相続土地国庫帰属制度です。

対象にならない土地

• 建物がある土地（解体が必要です）
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 通路など、他人による使用が予定されている土地
• 土壌汚染がある土地
• 境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲に争いがある土地
• 崖地など、管理に過分の費用や労力がかかる土地

費用

• 審査手数料 — 土地1筆あたり14,000円
• 負担金 — 承認された場合に納付。宅地は原則20万円ですが、市街化区域内の宅地などは面積に応じて算定されます

要件が厳しいため、誰でも使える制度ではありません。ただ「手放す道がまったくない」わけではない、という点は知っておく価値があります。

そのほかの手放し方

• 空き家バンク — 自治体が売り手と買い手をつなぐ仕組み。改修補助を併設している例もあります
• 隣地の所有者に打診する — 土地を広げたい隣人が買い手になることは実際にあります
• 自治体への寄付 — 受け入れられることは多くありませんが、打診してみる価値はあります
• 相続放棄 — 他にプラスの財産がなく、負動産だけの場合。ただし放棄は財産を選べず、全部を放棄することになります

判断のための問い#

迷ったときは、この順で考えてみてください。

1. 10年後、誰かがここに住む可能性はあるか — なければ、持ち続ける理由は薄い
2. 査定額はいくらか — 数字が出ると議論が現実的になる
3. 維持費は年間いくらか — 固定資産税＋保険＋光熱費＋管理費＋交通費
4. 兄弟全員が同じ認識を持っているか — 認識がずれたまま進めると必ず揉める
5. 期限のある特例に該当しないか — 空き家の3,000万円控除には売却期限があります

5つ目は見落とされがちですが、重要です。特例の期限を過ぎてから売ると、税額が大きく変わります。

まとめ#

• まず査定を取る。金額が出ると議論が進む
• 売るが最も現実的。古家付き土地、買取という選択肢もある
• 貸すは修繕費の回収年数で判断する。定期借家という手もある
• 解体すると固定資産税は上がるが、勧告を受けても同じく上がる
• 持ち続けるなら管理する覚悟が要る。放置は選択肢を減らす
• 手放す制度はあるが要件が厳しい。建物があると対象外