実家の相続登記（名義変更）の進め方｜必要書類・費用・3年の期限

実家を相続したら、まず名義を変える。これが実家じまいの出発点です。

売るにも、壊すにも、貸すにも、名義が亡くなった方のままでは何もできません。そして2024年4月から、この相続登記が義務になりました。

「祖父名義のまま」に心当たりはありませんか#

義務化でいちばん影響が大きいのが、過去の相続で放置されている不動産です。

祖父が亡くなったときに登記をせず、父もそのまま。こうなると、まず祖父から父への相続登記をして、それから父から自分への登記をする、という二段階の手続きが必要になります。関係者も増えています。

固定資産税の納税通知書に載っている名義を、一度確認してみてください。心当たりがあれば、早いほど手続きは楽です。

全体の流れ#

1. 不動産を特定する — 登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、名寄帳
2. 相続人を確定する — 被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める
3. 遺言書の有無を確認する — あればその内容に従う
4. 誰の名義にするか決める — 遺産分割協議
5. 書類を集める
6. 登記申請書を作り、法務局に申請する
7. 完了。登記識別情報通知を受け取る

書類集めに1〜2か月、申請から完了までは1〜2週間程度が目安です。

必要書類#

遺産分割協議で決める場合（最も多いパターン）

戸籍集めが楽になりました

戸籍の広域交付が始まり、本籍地が遠方でも最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになりました。

ただし、請求できる人が限られる、コンピュータ化されていない古い戸籍は対象外、といった制限があります。窓口で確認してください。

費用#

価額が低い土地の相続登記について、登録免許税の免税措置が設けられています。適用期限や要件があるため、該当しそうな場合は法務局や司法書士にご確認ください。

自分でやるか、司法書士に頼むか#

相続人が配偶者と子1人、不動産は自宅だけ。こういうケースなら、法務局の窓口相談（予約制）を使いながら自分で進めることも十分可能です。

一方、祖父名義のまま、相続人が疎遠で連絡が取れない、共有者が多いといった場合は、最初から専門家に頼むほうが結果的に早く安く済みます。

3年に間に合わないとき｜相続人申告登記#

遺産分割がまとまらず、誰の名義にするか決められない。よくあることです。

その場合のために、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。「自分が相続人である」ことを法務局に申し出るだけで、いったん義務を果たしたことになります。

• 単独で申請できる（他の相続人の協力は不要）
• 添付書類は、自分が相続人であることが分かる戸籍で足りる
• 登録免許税はかからない
• ただしこれは所有権の登記ではありません。売却はできません

あくまで過料を避けるための応急措置です。分割が決まったら、その日から3年以内に本来の相続登記をする必要があります。

よくあるつまずき#

① 権利証（登記識別情報）が見つからない

相続登記には権利証は不要です。 慌てなくて大丈夫です。必要になるのは、その後に売却するときで、そのときは自分名義の新しい登記識別情報を使います。

② 私道や田畑が漏れていた

固定資産税がかからない私道は、納税通知書に載らないことがあります。名寄帳（市区町村で取得）を取ると、その市区町村内の所有不動産を一覧で確認できます。

登記漏れがあると、売却時に発覚してやり直しになります。必ず名寄帳で確認してください。

③ とりあえず共有名義にしてしまう

決められないからと兄弟の共有にするのは、問題の先送りです。売るにも貸すにも全員の同意が要り、次の代では共有者がさらに増えます。詳しくは実家の相続で兄弟が揉めるパターンをご覧ください。

④ 農地が含まれていた

農地は相続登記に加えて、農業委員会への届出が必要です。詳しくは実家の農地・山林を相続したらをご覧ください。

まとめ#

• 相続登記は取得を知った日から3年以内が義務。過去の相続も対象
• 名寄帳で漏れを確認する。私道や田畑が抜けやすい
• 法定相続情報一覧図を作ると、他の手続きと並行して進められる
• 登録免許税は評価額の0.4％
• 間に合わないときは相続人申告登記で過料を回避できる（売却はできません）
• とりあえず共有は避ける