認知症の親の家を売るには｜居住用不動産の処分許可と、その前にできること

「施設の費用を出すために実家を売りたい。でも母は認知症で、話ができない」。この相談は非常に多く、そしてほとんどの場合、思っていたより時間がかかります。

まず前提から。不動産の売買契約には、本人に意思能力が必要です。判断能力が失われた状態で結んだ契約は無効になります。子が代わりにサインすることも、委任状を書いてもらうこともできません。

判断能力の段階で、打てる手が変わる#

上の3つは、判断能力があるうちにしかできません。診断を受けてからでは、いちばん下の道しか残りません。

成年後見を使って売る手順#

1. 成年後見開始の申立て — 家庭裁判所へ。診断書や財産目録が必要です（成年後見の申立て）
2. 後見人の選任 — 申立てから1〜2か月。家族が選ばれるとは限りません
3. 売却の準備 — 後見人が査定を取り、買主を探します
4. 居住用不動産処分の許可を申し立てる — 売買契約の内容を示して家庭裁判所へ
5. 許可の審判 — 2週間〜1か月程度
6. 売買契約・決済 — 許可が出てから契約するのが原則です

「居住用不動産」の範囲#

家庭裁判所の許可が必要なのは居住用の不動産です。ここは広めに考えられています。

• 現に住んでいる家 — もちろん対象
• 以前住んでいて、施設に入る前まで生活の本拠だった家 — 対象になります
• 将来、退院や退所後に戻る可能性がある家 — 対象になり得ます
• もともと誰も住んでいない別荘や、貸している物件 — 通常は対象外

「施設に入ったから、もう居住用ではない」とはなりません。判断に迷うものは、許可の申立てをしておくほうが安全です。許可なく売ると、その処分は無効とされるおそれがあります。

許可が下りる条件#

家庭裁判所が見るのは、本人にとって必要で、本人の利益になるかです。

逆に、認められにくいのは次のような理由です。

• 相続税対策のため — 本人の利益ではなく、相続人の利益です
• 空き家の管理が大変だから — 家族の都合であり、本人の必要性ではありません
• 子の住宅資金にしたい — 本人の財産を家族のために使うことはできません

かかる時間と費用#

判断能力があるうちにできること#

「まだ元気だから」と先送りにされがちですが、打てる手があるのはこの時期だけです。

1. 本人と話して、実家をどうしたいかを聞いておく — 売る・残す・誰に引き継ぐか
2. 名義と権利関係を確認する — 祖父名義のままなら、まず相続登記から
3. 家族信託を検討する — 受託者に売却権限を渡しておけば、認知症になっても許可なしで売れます（家族信託の始め方）
4. 任意後見で扱いを決めておく — 居住用不動産を売ってよいかを契約に書いておく
5. 元気なうちに売ってしまう — 住み替えを兼ねるなら、これが最も単純です

まとめ#

• 判断能力が失われると、家族でも売れません。委任状も使えません
• 売るには成年後見人の選任と、居住用なら家庭裁判所の許可が必要
• 許可の基準は「本人にとって必要か」。相続税対策のための売却は認められません
• 合計で3か月から半年。施設の入所が決まってからでは間に合わないことがある
• 判断能力があるうちなら、本人が売る・家族信託・任意後見という道がある