# 取得費が分からないとき｜概算取得費5％を避けるために探すもの

> 先祖代々の土地や古い実家を売ると、買ったときの金額が分からないことがよくあります。その場合は売った金額の5％を取得費とみなす概算取得費が使われ、税額が大きく膨らみます。何を探せば実額を証明できるのか、見つからないときにどう考えるかを整理しました。

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- カテゴリ: 相続した不動産の扱い
- 公開: 2026-09-10
- 最終更新: 2026-09-10

## この記事の要点

- 取得費が分からないときは、売った金額の5％を取得費とみなします。3,000万円で売れば取得費は150万円しか引けません。
- 概算取得費が使われると、実際にはほとんど儲かっていなくても多額の税金がかかることがあります。まず資料を探すのが先です。
- 売買契約書が第一候補ですが、通帳の振込記録、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、登記簿の抵当権の金額なども手がかりになります。
- 建物は買ったときの金額から減価償却費を差し引きます。土地は目減りしません。
- 資料が本当に見つからないときは、市街地価格指数などから推計する方法が使われることがありますが、必ず認められるとは限りません。税理士に相談してください。

相続した実家や土地を売ろうとしたとき、いちばん多くの人がつまずくのが「**買ったときの金額が分からない**」という壁です。親が昭和のうちに買った土地、祖父の代から持っている畑。契約書が残っていないことは、めずらしくありません。

ここを放置すると、概算取得費という不利な計算が適用されます。金額の差は数百万円単位になることもあるので、売る前に一度、家じゅうを探す価値があります。

## 分からないと、売値の5％しか引けません

取得費が不明な場合、**売った金額の5％**を取得費とみなして計算します。これを概算取得費といいます。3,000万円で売れたなら、取得費は150万円。残りはほぼすべて利益とみなされます。

| 前提 | 取得費 | 課税される譲渡所得 | 税額の目安（長期） |
| --- | --- | --- | --- |
| 契約書があり、2,000万円で買ったと分かる | 2,000万円 | 約900万円 | 約182万円 |
| 契約書がなく、概算取得費5％ | 150万円 | 約2,750万円 | 約558万円 |

売却価額3,000万円、譲渡費用100万円、長期譲渡（税率20.315％）として計算した概算です。実際の税額は個別の事情で変わります。

同じ土地を同じ値段で売っても、**書類が1枚あるかどうかで税額が3倍以上**変わります。探さずにあきらめるのが、いちばんもったいない選択です。

## まず探してほしい資料

### 本命は売買契約書

当時の**売買契約書**が見つかれば、それが最も確実な証拠になります。仲介手数料の領収書、登記費用の領収書、不動産取得税の納税通知書も、取得費に加算できるので一緒に探してください。

- 仏壇の引き出し、金庫、押し入れの古い書類箱
- 登記済権利証（権利証）と一緒にまとめられた封筒
- 確定申告の控え（住宅ローン控除を受けていた年の分）
- 当時の通帳や振込の控え

### 契約書がなくても、手がかりは残っています

契約書そのものがなくても、**支払った金額を示す資料**があれば取得費として認められる可能性があります。次のようなものが手がかりになります。

| 資料 | 分かること | 入手先 |
| --- | --- | --- |
| 通帳の振込記録 | 売主に支払った金額 | 金融機関（保存期間に注意） |
| 住宅ローンの金銭消費貸借契約書 | 借入額から購入価額を推測 | 金融機関 |
| 登記簿の抵当権設定額 | 当時の借入額 | 法務局（全部事項証明書） |
| 分譲時のパンフレット・価格表 | 同じ物件の販売価格 | 自宅、分譲会社 |
| 売主だった不動産会社の記録 | 取引価額 | 当時の仲介会社・分譲会社 |

> **登記簿は誰でも取れます**
>
> 法務局で全部事項証明書を取ると、過去の抵当権の設定額が載っていることがあります。借入額が分かれば、購入価額を推測する材料になります。1通600円程度で、オンラインでも請求できます。

## 建物は、買った金額をそのまま引けるわけではありません

土地は時間が経っても目減りしませんが、建物は使うほど価値が下がると考えます。そのため、買ったときの建物価額から**減価償却費を差し引いた金額**が取得費になります。

- 土地の取得費 ＝ 買ったときの土地の金額（そのまま）
- 建物の取得費 ＝ 買ったときの建物の金額 − 減価償却費相当額
- 古い木造家屋は、ほとんど価値が残っていない計算になることもあります

契約書に土地と建物の内訳が書かれていない場合は、消費税額から建物価額を逆算する方法や、固定資産税評価額の比率で按分する方法が使われます。ここは判断が分かれやすいところなので、税理士に確認してください。

## どうしても見つからないとき

資料が本当に残っていない場合、**市街地価格指数**などの統計から当時の価額を推計し、それを取得費として申告する方法が実務上とられることがあります。ただし、これは法令に定められた計算方法ではありません。

- 必ず認められるとは限りません。税務署に否認された事例もあります
- 購入時期が分かっていること、市街地の宅地であることなど、前提条件があります
- 使うなら、根拠資料をそろえたうえで税理士に依頼するのが安全です

一方で、概算取得費5％を使えば計算は確実に通ります。**推計にかかる手間・リスクと、減る税額を天秤にかける**という判断になります。

## 親が元気なうちにできること

この問題は、**相続が起きる前なら簡単に解決できます**。親に「この家の売買契約書はどこにありますか」と一度聞いておくだけです。エンディングノートの財産の欄に、書類の保管場所を書いてもらえれば、それで足ります。

[不動産の情報を書き残す](https://endingnote.nanae.me/note)

取得費が確定したら、次は税額の計算です。[譲渡所得の計算と税率](https://endingnote.nanae.me/guides/jouto-shotoku-keisan)で、実際の計算の流れを確認してください。相続税を払っている場合は[取得費加算の特例](https://endingnote.nanae.me/guides/shutokuhi-kasan)も使える可能性があります。

## よくある質問

### 売買契約書が見つかりません。もう5％しか引けませんか？

そうとは限りません。通帳の振込記録、住宅ローンの契約書、登記簿の抵当権設定額など、支払った金額を示す資料があれば取得費として認められる可能性があります。まずは金融機関と法務局に当たってみてください。

### 相続した土地の取得費は、相続したときの評価額ではないのですか？

違います。相続の場合は、亡くなった方が買ったときの金額をそのまま引き継ぎます。相続税の計算で使った評価額とは別物なので、混同しないよう注意してください。

### 市街地価格指数で計算した金額は、税務署に認められますか？

認められた例も、否認された例もあります。法令上の計算方法ではないため、確実とは言えません。使う場合は根拠資料をそろえ、税理士と相談したうえで申告してください。

### 土地と建物をまとめて買っていて、内訳が分かりません。

契約書に消費税額の記載があれば、そこから建物価額を逆算できます。記載がない場合は、購入時の固定資産税評価額の比率で按分する方法などが使われます。

## 一次情報の確認先

- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [国土交通省](https://www.mlit.go.jp/)：不動産取引・土地の価格・空き家対策
- [法務局](https://houmukyoku.moj.go.jp/)：相続登記・自筆証書遺言書保管制度

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）