# 小規模宅地等の特例｜自宅の土地を最大80%減額できる条件

> 小規模宅地等の特例は、自宅や事業用の土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。特定居住用宅地等の面積上限330㎡、配偶者・同居親族・家なき子それぞれの取得者要件、使えないケースまで、条件を整理して解説します。

- URL: https://endingnote.nanae.me/guides/shoukibo-takuchi
- カテゴリ: 相続税の基礎知識
- 公開: 2026-09-05
- 最終更新: 2026-09-05

## この記事の要点

- 小規模宅地等の特例は、自宅の敷地なら330㎡までの部分について評価額が80％減額されます。
- 配偶者が取得する場合は無条件で使えます。申告期限前に売却しても適用できます。
- 同居親族が取得する場合は、相続税の申告期限（10か月）まで所有と居住を継続することが要件です。
- 家なき子として別居の親族が取得する場合は、配偶者も同居親族もいないこと、3年以内の居住歴と過去の所有歴の要件があります。
- 適用には相続税の申告が必要で、申告期限までに遺産分割が確定していることが条件です。まとまらない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておきます。

相続税の負担を大きく左右するのが**小規模宅地等の特例**です。自宅の土地の評価額を最大80%減額できるため、「この特例が使えるかどうか」で税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。持ち家がある家庭にとっては、まず確認すべき制度です。

> **この特例の効果**
>
> 評価額5,000万円の自宅の土地について80%の減額が適用されると、相続税の計算上の評価額は**1,000万円**になります。[基礎控除](https://endingnote.nanae.me/guides/souzokuzei-kiso-koujo)以下に収まり、納税が不要になるケースも多くあります。

## 4つの区分と、減額の割合

![小規模宅地等の特例。自宅の土地を330㎡まで80％減額でき、区分ごとに面積の上限と減額率が異なる。](https://endingnote.nanae.me/img/guides/shoukibo-takuchi.svg)

*評価額5,000万円の土地が1,000万円になる計算です。*

| 区分 | 対象 | 面積の上限 | 減額割合 |
| --- | --- | --- | --- |
| 特定居住用宅地等 | 自宅の敷地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 個人事業に使っていた土地 | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 同族会社の事業に使っていた土地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | アパート・駐車場など貸していた土地 | 200㎡ | 50% |

複数の区分を併用する場合には、面積の調整計算が必要になります（居住用と特定事業用は一定の範囲で完全併用が可能ですが、貸付事業用を含む場合は按分が必要です）。

以下では、最も多くの方に関係する**特定居住用宅地等**（自宅の土地）を中心に説明します。

## 自宅の土地｜誰が取得すれば使えるか

この特例は、**誰が取得したか**で適用の可否が決まります。取得者は次の3パターンに分かれます。

### ① 配偶者が取得する

最もシンプルです。**居住や所有の継続要件はありません**。配偶者が取得すれば、その後に売却しても、その家に住んでいなくても適用を受けられます。

### ② 同居していた親族が取得する

亡くなった方と同居していた親族が取得する場合、次の2つを**相続税の申告期限（10か月）まで**満たし続ける必要があります。

- **所有を継続する**こと（申告期限前に売却すると適用できません）
- **居住を継続する**こと（申告期限前に引っ越すと適用できません）

### ③ 別居の親族が取得する（いわゆる「家なき子」）

**配偶者も同居親族もいない**場合に限り、別居の親族でも適用できる余地があります。ただし要件が厳しく、主なものは次のとおりです。

- 相続開始前3年以内に、**自己・配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人**が所有する家屋に住んだことがないこと
- 相続開始時に住んでいる家屋を、**過去に自分が所有していたことがない**こと
- 相続税の申告期限まで**所有を継続**すること（居住の継続は不要）
- 被相続人に配偶者も同居相続人もいないこと

> **「持ち家を親族に売って賃貸に切り替える」形は封じられています**
>
> かつては、自分の持ち家を子や同族法人に売却して形式上「家なき子」を作る手法がありましたが、要件の追加により現在は使えません。3年以内の居住歴と過去の所有歴の両方が問われます。

## 見落としやすい論点

### 二世帯住宅

建物内部で行き来できない完全分離型の二世帯住宅でも、**建物全体が同一の登記（区分所有登記でない）**であれば、同居として扱われ特例の対象になり得ます。逆に、**区分所有登記されている**と、被相続人が居住していた部分に対応する敷地しか対象になりません。登記の状態が結論を変える、注意すべき論点です。

### 老人ホームに入居していた場合

亡くなる前に老人ホームへ入居していても、**要介護認定等を受けており、かつ届出のある施設に入居していた**などの要件を満たせば、自宅は「居住用」のまま扱われます。ただし、入居後にその家を賃貸に出していた場合は適用できません。

### 土地だけを持っていた場合

土地は被相続人、建物は子の名義、というケースでも、生計を一にしているなど一定の要件のもとで適用できることがあります。名義の分かれ方によって結論が変わるため、個別の確認が必要です。

## 適用を受けるための手続き

1. **相続税の申告書を提出すること**。この特例は申告が適用の条件です。「特例を使えば税額がゼロだから申告不要」という判断はできません
2. **申告期限（10か月）までに遺産分割が確定していること**。まとまらない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておけば、後から更正の請求で適用できます
3. **必要書類の添付**（戸籍、遺産分割協議書の写し、住民票など。家なき子や老人ホームのケースでは追加の書類が必要です）

> **最も多い失敗は「申告しなかった」こと**
>
> 特例を適用すれば基礎控除以下になる、という場合でも、申告しなければ特例は使えず、結果として本来かからないはずの税金と加算税が生じるおそれがあります。基礎控除を超えているなら、まず申告の要否を確認してください。

## 遺産分割との関係｜誰に自宅を渡すか

この特例は取得者によって適用の可否が変わるため、**分け方を決める段階で税額が決まってしまう**という性質があります。たとえば、同居していた子が自宅を取得すれば80%減額できるのに、別居の子が取得すると（家なき子に当たらなければ）一切減額できない、ということが起こります。

さらに、[配偶者の税額軽減](https://endingnote.nanae.me/guides/haiguusha-zeigaku-keigen)との組み合わせも重要です。一次相続で配偶者が自宅を取得すれば確実に特例を使えますが、二次相続で同居していない子が取得する場面では使えないおそれがあります。**一次・二次を通して誰が自宅に住むのか**を見据えて決めることが、結果的に大きな差になります。

[相続税の概算を計算する](https://endingnote.nanae.me/tax)

相続した実家を売る場合は、[空き家の3,000万円特別控除](https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-souzoku-zeikin)との関係も見ておく必要があります。自宅の評価額を把握するには、固定資産税の課税明細書や、国税庁が公表している路線価が参考になります。[エンディングノート](https://endingnote.nanae.me/note)の資産の欄に、不動産の所在地と評価額の目安を書き出しておくと、検討がスムーズになります。

## よくある質問

### 小規模宅地等の特例を使うと、必ず相続税がゼロになりますか？

いいえ。評価額が最大80%減額されるだけで、他に財産があれば相続税はかかります。ただし、自宅が財産の大半を占める家庭では、この特例だけで基礎控除以下になることは多くあります。

### 330㎡を超える土地では使えませんか？

使えます。330㎡までの部分について80%減額され、超えた部分は通常の評価になります。すべてが対象外になるわけではありません。

### 相続した自宅をすぐに売却する予定です。特例は使えますか？

配偶者が取得する場合は、売却しても適用できます。同居親族が取得する場合は、申告期限（10か月）まで所有と居住を続ける必要があるため、その前に売却すると適用できません。

### 賃貸アパートの土地でも使えますか？

貸付事業用宅地等として、200㎡まで50%の減額を受けられます（[賃貸不動産を相続したら](https://endingnote.nanae.me/guides/chintai-fudousan-souzoku)）。ただし、相続開始前3年以内に貸付事業を始めた土地は、事業的規模で行っている場合を除いて対象外となる制限があります。

## 一次情報の確認先

- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [e-Gov 法令検索](https://laws.e-gov.go.jp/)：民法・相続税法などの条文

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）