# 借地・底地を相続したら｜借地権の評価と、地主・借地人との関係

> 借地権も底地も相続財産です。相続に地主の承諾は不要という原則、借地権割合による評価方法、建替えや譲渡のときに必要な承諾と承諾料、底地を相続した場合の選択肢、そして使用貸借との違いまで解説します。

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- カテゴリ: 相続した不動産の扱い
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 借地権を相続で引き継ぐことに地主の承諾は不要です。相続は譲渡ではないため、承諾料の支払い義務もありません。
- 借地権の相続税評価額は「自用地評価額 × 借地権割合」、底地は「自用地評価額 ×（1 － 借地権割合）」です。合計するとおおむね更地の評価額になります。
- 建替えや第三者への譲渡には地主の承諾が必要で、承諾料は建替えで更地価格の3〜5％程度、譲渡で借地権価格の10％程度が一般的です。
- 地主が承諾しない場合は、裁判所に借地非訟を申し立てる方法があります。
- 無償で借りている使用貸借は借地権ではなく、自用地として100％で評価されます。

**借地権**（他人の土地を借りて自分の建物を建てている権利）も、**底地**（借地権が設定された土地の所有権）も、いずれも相続財産です。

評価の方法が独特で、しかも地主・借地人との関係が絡むため、通常の不動産より扱いが難しくなります。この記事では、双方の立場から整理します。

## 大原則｜相続に地主の承諾は不要

> **相続は「譲渡」ではありません**
>
> 借地権を相続するのに、**地主の承諾は必要ありません**。したがって**承諾料（名義書換料）も不要**です。地主から請求されても、法律上の支払い義務はありません。

ただし、実務上は**相続したことを地主に伝えておく**ほうがよいです。地代の振込先や連絡先が変わりますし、その後の関係にも影響します。

なお、**遺贈**（相続人以外への遺言による贈与）は譲渡にあたるため、地主の承諾が必要になります。ここは区別が必要です。

## 借地権を相続した場合

![借地権と底地の関係。更地の評価額を、借地権割合で借地人と地主が分け合う。](https://endingnote.nanae.me/img/guides/shakuchi-sokochi.svg)

*借地権割合は、路線価図に記載されたアルファベットで分かります。*

### 評価の方法

> **借地権の相続税評価額**
>
> **自用地評価額 × 借地権割合**
> 
> 借地権割合は、路線価図に記載されたアルファベットで分かります。A=90％、B=80％、C=70％、D=60％、E=50％、F=40％、G=30％。

例えば、更地なら5,000万円の土地で借地権割合が60％（D）なら、借地権の評価額は**3,000万円**です。

「土地は借りているだけだから財産ではない」と思われがちですが、**しっかりと課税対象になります**。相続税の申告で見落とすと、後で指摘されます。

### やること

1. **地主に相続したことを伝える** — 承諾は不要ですが、連絡はする
2. **建物の相続登記をする** — 借地権は登記されていないことが多く、**建物の登記が借地権の対抗要件**になります（[実家の相続登記](https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-souzoku-touki)）
3. **契約書を確認する** — 期間、地代、更新料の定め、増改築禁止特約の有無
4. **地代の支払いを続ける** — 滞納は契約解除の理由になります

> **建物の登記を忘れないでください**
>
> 借地権は登記されていないことがほとんどです。その代わり、**借地上の建物を自分名義で登記していれば、第三者に借地権を主張できます**。土地が売られても、新しい地主に対抗できるということです。相続登記は必ず行ってください。

### 承諾が必要になる場面

| 行為 | 承諾 | 承諾料の目安 |
| --- | --- | --- |
| **相続** | **不要** | 不要 |
| **借地権の譲渡（売却）** | **必要** | 借地権価格の10％程度が一般的 |
| **建替え・増改築** | 契約に定めがあれば必要 | 更地価格の3〜5％程度が一般的 |
| **建物の用途変更** | 契約に定めがあれば必要 | 個別 |
| **契約の更新** | —— | 更新料の定めがあれば支払う |

金額は地域や慣行によって幅があります。あくまで目安としてお考えください。

地主が正当な理由なく承諾しない場合、**借地非訟手続き**により、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

### 借地権を手放したい場合

1. **地主に買い取ってもらう** — 最もすっきりします。地主にとっても完全な所有権に戻る利点があります
2. **第三者に売る** — 地主の承諾が必要。承諾料もかかります
3. **底地を買い取って完全所有権にしてから売る** — 資金は要りますが、価値が上がります
4. **建物を取り壊して土地を返す** — 解体費用がかかります。契約内容を確認してください

借地権と底地は、**別々に売るとどちらも価値が下がります**。一体にすると完全所有権になり、合計より高く売れることが多い。**地主と協力して同時に売る**という方法も、有力な選択肢です。

## 底地を相続した場合

### 評価の方法

> **底地（貸宅地）の相続税評価額**
>
> **自用地評価額 ×（1 － 借地権割合）**
> 
> 借地権割合60％なら、底地の評価は**40％**になります。

評価額は下がりますが、**問題は収益性と換金性です**。

### 底地の難しさ

- **地代が安い** — 昔からの契約だと、固定資産税とほぼ変わらない水準のこともあります
- **簡単には返してもらえない** — 借地借家法により、正当事由がなければ契約を終了させられません
- **売りにくい** — 第三者にとって使い道がなく、市場価格は評価額よりさらに低くなりがちです
- **それでも相続税はかかる**

「評価額は高いのに、収益も換金性も低い」。底地が**負動産になりやすい**と言われる理由です。

### 底地を整理する方法

1. **借地人に買い取ってもらう** — 借地人にとっては完全所有権になるので、動機があります
2. **借地権を買い取る** — 逆に自分が完全所有権にする。資金が要ります
3. **等価交換** — 土地を分割し、一部を完全所有権として自分が、残りを借地人が取得する
4. **借地人と協力して一体で売却する** — 完全所有権として売れるため、合計額が上がります
5. **底地買取業者に売る** — 価格は下がりますが、確実に手放せます

**3番目の等価交換**は、双方にとって合理的なことが多い方法です。ただし税務上の取扱いに注意が必要なので、実行前に税理士へご相談ください。

## 定期借地権の場合

平成4年以降に設定された定期借地権は、**期間が来れば確実に終了**します（更新がありません）。

- 一般定期借地権（50年以上）
- 事業用定期借地権（10年以上50年未満）
- 建物譲渡特約付借地権（30年以上）

相続税評価は、**残存期間に応じた計算**になり、普通借地権とは方法が異なります。期間が短いほど評価は下がります。

## 使用貸借は借地権ではありません

> **親の土地に子が家を建てているケース**
>
> **地代を払っていない、または固定資産税相当額しか払っていない**場合、それは使用貸借であって借地権ではありません。この場合、**土地は自用地として100％評価**されます。「子が使っているから評価が下がる」ということはありません。

親族間で「借地権があることにして評価を下げる」ことはできません。実態として権利金の授受や相当の地代の支払いがあるかで判断されます。

## 小規模宅地等の特例との関係

- **借地権も、小規模宅地等の特例の対象になり得ます**。自宅の敷地として使っていれば特定居住用宅地等（330㎡・80％減）
- **底地**は、貸付事業用宅地等（200㎡・50％減）に該当する余地があります。ただし相当の対価を得ている必要があります

詳しくは[小規模宅地等の特例](https://endingnote.nanae.me/guides/shoukibo-takuchi)をご覧ください。

[借地の情報を書き残す](https://endingnote.nanae.me/note)

## まとめ

- **相続に地主の承諾は不要**。承諾料も不要（遺贈は別）
- 借地権は**自用地評価額 × 借地権割合**。しっかり課税対象
- **建物の相続登記が借地権の対抗要件**。必ず行う
- **譲渡と建替えには承諾**が必要。拒まれたら借地非訟という手段がある
- 底地は**自用地評価額 ×（1 － 借地権割合）**。評価は下がるが換金しにくい
- **借地権と底地は一体にすると価値が上がる**。当事者間の交渉が鍵
- **使用貸借は借地権ではない**。自用地として100％評価

## よくある質問

### 地主から「名義書換料を払え」と言われました。

相続による承継であれば、法律上の支払い義務はありません。相続は譲渡ではないためです。ただし、今後の関係を考えて挨拶や手土産を持参する方は多くいます。金額の大きい請求を受けている場合は、支払う前に弁護士にご相談ください。

### 借地権を相続したことを地主に伝えていません。問題ありますか？

法律上、承諾が不要なので効力に問題はありません。ただし地代の支払いが滞ると契約解除の理由になるため、振込先や名義の確認は必要です。また、建物の相続登記をしておかないと、土地が第三者に売られたときに借地権を主張できなくなるおそれがあります。

### 底地を相続しましたが、地代が固定資産税とほぼ同額です。

古い契約ではよくあることです。地代の増額請求は可能ですが、借地人の同意が得られなければ調停や訴訟になります。実務的には、借地人への売却や等価交換など、関係を整理する方向で検討するほうが現実的なことが多いです。

### 借地権と底地、どちらも相続税がかかるのですか？

かかります。借地人側は借地権（自用地評価額×借地権割合）、地主側は底地（自用地評価額×（1－借地権割合））が、それぞれ課税対象です。合計するとおおむね更地の評価額になります。

## 一次情報の確認先

- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [国土交通省](https://www.mlit.go.jp/)：不動産取引・土地の価格・空き家対策
- [法務局](https://houmukyoku.moj.go.jp/)：相続登記・自筆証書遺言書保管制度

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）