# 認知症の親の家を売るには｜居住用不動産の処分許可と、その前にできること

> 親の判断能力が低下すると、家族でも実家を売れなくなります。成年後見人を立てて家庭裁判所の許可を得る手順、許可が下りる条件と下りない場合、かかる期間と費用、そして判断能力があるうちに打てる手を、時間の順に整理しました。

- URL: https://endingnote.nanae.me/guides/ninchishou-fudousan
- カテゴリ: 家族信託・認知症への備え
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 不動産の売買契約には本人の意思能力が必要です。判断能力が失われると、家族が代わりに売ることはできません。
- 売るには成年後見人を選任し、居住用不動産であれば家庭裁判所の許可を得る必要があります。
- 許可されるかどうかは、売る必要性と本人の利益で判断されます。施設の入所費用や生活費に充てるといった理由が必要で、相続税対策のための売却は認められません。
- 後見の申立てから売却の許可まで、あわせて3か月以上かかることを見込んでおいてください。
- 判断能力があるうちなら、本人が売る、家族信託で受託者に売却権限を渡す、任意後見で扱いを決めておく、といった選択肢があります。

「施設の費用を出すために実家を売りたい。でも母は認知症で、話ができない」。この相談は非常に多く、そしてほとんどの場合、**思っていたより時間がかかります**。

まず前提から。不動産の売買契約には、本人に**意思能力**が必要です。判断能力が失われた状態で結んだ契約は無効になります。子が代わりにサインすることも、委任状を書いてもらうこともできません。

## 判断能力の段階で、打てる手が変わる

| 本人の状態 | 売る方法 | 必要な時間 |
| --- | --- | --- |
| 判断能力がある | **本人が売る**。子が段取りを手伝う | 通常の売却と同じ |
| 判断能力がある（先々に備える） | 家族信託で受託者に売却権限を渡しておく | 契約に1〜2か月 |
| 判断能力がある（先々に備える） | 任意後見契約で扱いを決めておく | 契約に1か月程度 |
| 判断能力が低下した | 成年後見人を立て、家庭裁判所の許可を得る | 3か月以上 |

**上の3つは、判断能力があるうちにしかできません**。診断を受けてからでは、いちばん下の道しか残りません。

## 成年後見を使って売る手順

1. **成年後見開始の申立て** — 家庭裁判所へ。診断書や財産目録が必要です（[成年後見の申立て](https://endingnote.nanae.me/guides/seinen-kouken-moushitate)）
2. **後見人の選任** — 申立てから1〜2か月。**家族が選ばれるとは限りません**
3. **売却の準備** — 後見人が査定を取り、買主を探します
4. **居住用不動産処分の許可を申し立てる** — 売買契約の内容を示して家庭裁判所へ
5. **許可の審判** — 2週間〜1か月程度
6. **売買契約・決済** — 許可が出てから契約するのが原則です

> **許可を得る前に契約しないこと**
>
> 許可が下りる前に売買契約を結ぶと、許可が出なかったときに契約を履行できません。実務では「家庭裁判所の許可が得られることを停止条件とする」と契約書に入れて進めます。

## 「居住用不動産」の範囲

家庭裁判所の許可が必要なのは**居住用**の不動産です。ここは広めに考えられています。

- **現に住んでいる家** — もちろん対象
- **以前住んでいて、施設に入る前まで生活の本拠だった家** — 対象になります
- **将来、退院や退所後に戻る可能性がある家** — 対象になり得ます
- **もともと誰も住んでいない別荘や、貸している物件** — 通常は対象外

「施設に入ったから、もう居住用ではない」とはなりません。**判断に迷うものは、許可の申立てをしておくほうが安全**です。許可なく売ると、その処分は無効とされるおそれがあります。

## 許可が下りる条件

家庭裁判所が見るのは、**本人にとって必要で、本人の利益になるか**です。

| 判断されるところ | 具体的に |
| --- | --- |
| 売る必要性 | 施設の入所費用や生活費、医療費に充てる必要があるか。他に資金はないか |
| 本人の生活への影響 | 帰る場所がなくなることをどう考えるか。施設で安定しているか |
| 価格の妥当性 | 査定書などで、相場から離れていないか |
| 本人の意向 | 推し量れる範囲で、本人が売却を望んでいたか |

逆に、認められにくいのは次のような理由です。

- **相続税対策のため** — 本人の利益ではなく、相続人の利益です
- **空き家の管理が大変だから** — 家族の都合であり、本人の必要性ではありません
- **子の住宅資金にしたい** — 本人の財産を家族のために使うことはできません

> **本人の財産は、本人のためにしか使えません**
>
> 後見が始まると、生前贈与も、家族への貸付も、原則としてできなくなります。「相続税が心配だから今のうちに贈与を」という発想は、後見の下では通りません。これも、元気なうちに動く理由のひとつです。

## かかる時間と費用

| 段階 | 期間 | 費用 |
| --- | --- | --- |
| 書類集めと診断書 | 2週間〜1か月 | 診断書 数千円〜1万円 |
| 後見開始の申立てから選任 | 1〜2か月 | 実費1万円弱（鑑定があれば5万〜10万円） |
| 売却の準備 | 1〜3か月 | 仲介手数料は成約時 |
| 処分許可の申立てから審判 | 2週間〜1か月 | 収入印紙800円程度 |

合計で3か月から半年程度を見込んでください。施設の入所が決まってから動き始めると、費用の支払いに間に合わないことがあります。

## 判断能力があるうちにできること

「まだ元気だから」と先送りにされがちですが、**打てる手があるのはこの時期だけ**です。

1. **本人と話して、実家をどうしたいかを聞いておく** — 売る・残す・誰に引き継ぐか
2. **名義と権利関係を確認する** — 祖父名義のままなら、まず相続登記から
3. **家族信託を検討する** — 受託者に売却権限を渡しておけば、認知症になっても許可なしで売れます（[家族信託の始め方](https://endingnote.nanae.me/guides/kazoku-shintaku-hajimekata)）
4. **任意後見で扱いを決めておく** — 居住用不動産を売ってよいかを契約に書いておく
5. **元気なうちに売ってしまう** — 住み替えを兼ねるなら、これが最も単純です

[実家のことを書き出す](https://endingnote.nanae.me/note)

## まとめ

- 判断能力が失われると、家族でも売れません。委任状も使えません
- 売るには成年後見人の選任と、居住用なら**家庭裁判所の許可**が必要
- 許可の基準は「本人にとって必要か」。相続税対策のための売却は認められません
- 合計で3か月から半年。施設の入所が決まってからでは間に合わないことがある
- 判断能力があるうちなら、本人が売る・家族信託・任意後見という道がある

## よくある質問

### 委任状を書いてもらえば、子が売れませんか？

委任状を作成する時点で本人に意思能力が必要です。判断能力が失われた後に作った委任状は無効で、それを使った売買契約も無効になります。司法書士や不動産会社は本人の意思確認を行うため、実務上も進みません。

### 軽い物忘れの段階なら売れますか？

程度によります。売買の意味を理解し、自分の意思で決められる状態であれば売却は可能です。ただし司法書士による意思確認で問題があると判断されると、登記手続きが進みません。診断を受けている場合は、早めに司法書士や不動産会社に相談してください。

### 空き家のまま置いておくと、どうなりますか？

固定資産税と管理の負担が続きます。管理不全空家等に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。また、判断能力が低下した後は売却も贈与もできなくなるため、選択肢が減っていきます。

### 家族信託をしていれば、本当に許可なしで売れますか？

信託契約で受託者に売却の権限を与えていれば、受託者の判断で売却できます。家庭裁判所の許可は不要です。ただし、受託者は受益者のために職務を行う義務を負うため、本人の利益に反する売却はできません。契約の内容次第なので、組成時に専門家へご確認ください。

## 一次情報の確認先

- [法務省](https://www.moj.go.jp/)：相続・遺言・登記の制度
- [厚生労働省](https://www.mhlw.go.jp/)：健康保険・介護保険・成年後見
- [e-Gov 法令検索](https://laws.e-gov.go.jp/)：民法・相続税法などの条文

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）