# マンションを相続したら｜評価ルールの改正・管理費・売却の注意点

> マンションの相続で必要な手続きと注意点を解説します。2024年から変わった居住用区分所有財産の評価ルール、管理費や修繕積立金の滞納が買主に承継される問題、管理組合への届出、賃貸中の場合の扱い、売却の判断まで。

- URL: https://endingnote.nanae.me/guides/mansion-souzoku
- カテゴリ: 相続した不動産の扱い
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 2024年から居住用区分所有財産の評価ルールが変わり、評価水準が0.6未満なら0.6になるよう評価額が引き上げられます。築浅・高層階ほど影響が大きく、従来の2倍近くになる例もあります。
- 地階を除く階数が2以下の低層の建物などは、この新しい評価ルールの対象外です。
- 管理費や修繕積立金の滞納は買主に引き継がれるため、売却時に清算が必要です。
- 小規模宅地等の特例は敷地権が対象で、330㎡を超えないことが多いため全部を使えることが多いです。賃貸中なら貸付事業用宅地等として200㎡まで50％減額になります。
- 空き家の3,000万円特別控除はマンションでは使えません。戸建てとの大きな違いです。

マンション（区分所有建物）の相続は、戸建てと違う論点がいくつかあります。**評価ルールが2024年から変わった**こと、そして**管理費の滞納が買主に引き継がれる**ことが、特に重要です。

## すぐにやること

1. **管理組合・管理会社に連絡する** — 所有者が変わったことを届け出ます
2. **管理費・修繕積立金の引き落とし口座を変える** — 故人の口座は[凍結](https://endingnote.nanae.me/guides/yokin-kaiyaku)されます
3. **滞納がないか確認する** — 管理会社に残高を照会できます
4. **火災保険を確認する** — 契約者が亡くなった場合の扱いを保険会社へ
5. **賃貸中なら賃借人と管理会社に通知する**（[賃貸不動産を相続したら](https://endingnote.nanae.me/guides/chintai-fudousan-souzoku)）

> **管理費の引き落としを止めないでください**
>
> 口座凍結で引き落としができなくなると、**滞納が始まります**。管理組合から督促が来るだけでなく、遅延損害金がつくこともあります。相続手続きが終わるまでの間も、支払いは続ける必要があります。

## 評価ルールが変わりました

従来、マンションの相続税評価額は**市場価格と大きく乖離**していました。特にタワーマンションの高層階では、評価額が市場価格の3割程度ということもあり、いわゆる「タワマン節税」が問題視されていました。

これを受けて、**2024年（令和6年）1月1日以後の相続・贈与から、居住用の区分所有財産の評価方法に補正が入る**ことになりました。

### しくみ

1. **築年数・総階数・所在階・敷地持分の狭小度**の4つの要素から、**評価乖離率**を計算します
2. その逆数が**評価水準**です
3. **評価水準が0.6未満**（＝市場価格の6割にも満たない）なら、**0.6になるように評価額を引き上げます**
4. **評価水準が1を超える**（＝市場価格より高い）なら、**1になるように引き下げます**
5. 0.6以上1以下なら、補正はありません

> **要するに「市場価格の6割は下回らないようにする」ルールです**
>
> 高層階・築浅・敷地持分が小さい物件ほど乖離が大きく、補正の影響を受けます。**タワーマンションを使った節税の効果は、以前より大幅に小さくなりました**。

### 対象になるもの・ならないもの

| 区分 | 内容 |
| --- | --- |
| **対象** | 居住用の区分所有財産（分譲マンションの住戸） |
| **対象外** | 地階を除く階数が2以下の建物（低層のアパートなど） |
| **対象外** | 区分所有者が全部の専有部分を所有している建物（二世帯住宅など） |
| **対象外** | 事業用の区分所有財産（オフィス、店舗） |
| **対象外** | たな卸商品等に該当するもの |

計算はやや複雑なので、**申告の際は税理士に確認**することをおすすめします。国税庁が計算ツールを公開しています。

## 管理費・修繕積立金の扱い

### ① 未払分は債務控除できます

相続開始時点で未払いだった管理費・修繕積立金は、**相続税の計算で債務として差し引けます**。請求書や管理会社の残高証明を保管してください。

### ② 積み立てた修繕積立金は返ってきません

すでに支払った修繕積立金は管理組合のものであり、売却しても返金されません。**売買価格に織り込まれている**、という整理になります。

### ③ 滞納は買主に引き継がれます

> **これが最も注意すべき点です**
>
> 区分所有法により、管理費等の滞納債権は**特定承継人（買主）に対しても行使できます**。つまり、**滞納したまま売ると、買主が支払う義務を負います**。当然、買主は嫌がるので、**売買時に清算する**のが実務です。滞納額が大きいと、売却価格から差し引かれます。

故人が長期入院していた、認知症で支払いが止まっていた。こうした事情で滞納が積み上がっているケースは実際にあります。**早めに管理会社へ照会**してください。

## 確認しておきたいこと

| 項目 | なぜ必要か |
| --- | --- |
| **管理費・修繕積立金の月額** | 保有コスト。空室でもかかります |
| **修繕積立金の残高** | 不足していると、将来の一時金徴収や値上げがあります |
| **長期修繕計画** | 大規模修繕の時期と費用の見込み |
| **過去の大規模修繕の履歴** | 実施されていないと、劣化が進んでいる可能性 |
| **管理規約** | ペット、楽器、賃貸の可否など |
| **駐車場の契約** | 専用使用権か、別契約か |
| **耐震基準** | 1981年6月以前の旧耐震か。売却価格と住宅ローンに影響します |

これらは**重要事項調査報告書**として管理会社に発行してもらえます（有料）。売却時には必須の資料です。

## 小規模宅地等の特例

マンションでも使えます。**敷地権（土地の持分）**が特例の対象です。

- **特定居住用宅地等** — 330㎡まで80％減額。マンションの敷地持分は330㎡を超えることがまずないため、**全部が対象になることが多い**です
- 取得者の要件（配偶者、同居親族、家なき子）は戸建てと同じです（[小規模宅地等の特例](https://endingnote.nanae.me/guides/shoukibo-takuchi)）
- **賃貸中なら貸付事業用宅地等**（200㎡・50％減）

## 持つか、売るか

### 持ち続ける場合のコスト

- **管理費・修繕積立金** — 空室でも毎月かかります。**戸建ての空き家より固定費が高い**のが特徴です
- **固定資産税・都市計画税**
- **修繕積立金の値上げ** — 築年数が進むと段階的に上がる計画が一般的です
- **大規模修繕の一時金** — 積立不足なら徴収されることがあります

戸建ての空き家と違い、**管理は組合がしてくれる**ので放置しても荒れにくい反面、**固定費が確実に出ていきます**。「とりあえず持っておく」のコストは、戸建てより高くつきます。

### 売る場合

手順は戸建てと同じです（[実家の売却の流れ](https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-baikyaku)）。マンション特有の注意点は次のとおり。

- **滞納があれば清算が必要**
- **重要事項調査報告書**を管理会社に依頼する
- **旧耐震のマンションは、住宅ローンが付きにくい**ことがあり、売却価格に影響します
- **同じマンション内の他の住戸の売出事例**が、最も参考になる相場情報です

> **空き家の3,000万円特別控除は使えません**
>
> 相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除は、**区分所有建物（マンション）は対象外**です。戸建てとの大きな違いなので、税額の試算では注意してください（[実家を相続したときの税金](https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-souzoku-zeikin)）。

[不動産の情報を書き残す](https://endingnote.nanae.me/note)

## まとめ

- **管理費の引き落とし口座を早く変える**。凍結すると滞納が始まる
- **2024年から評価ルールが変更**。市場価格の6割を下回らないよう補正される
- **滞納した管理費は買主に引き継がれる**。売却時に清算が必要
- **未払分は債務控除**できる
- 小規模宅地等の特例は**敷地権が対象**。330㎡を超えないことが多く、全部使えることが多い
- **空き家の3,000万円特別控除は対象外**（戸建てとの大きな違い）
- 空室でも**管理費と修繕積立金**が出ていく。持ち続けるコストは戸建てより高い

## よくある質問

### マンションの評価ルール改正で、税額はどのくらい上がりますか？

物件によって大きく異なります。築浅・高層階・敷地持分が小さい物件ほど影響が大きく、従来の評価額の2倍近くになる例もあります。逆に、低層の古いマンションではほとんど変わらないこともあります。国税庁が計算ツールを公開しているので、確認してみてください。

### 管理費の滞納があります。相続放棄すれば免れますか？

相続放棄をすれば、被相続人の滞納債務は承継しません。ただし放棄は財産を選べず、すべてを放棄することになります。また、放棄時にその物件を現に占有していた場合、保存義務が残ることがあります。滞納額と物件の価値を比べて判断してください（[相続放棄の手続き](https://endingnote.nanae.me/guides/souzoku-houki)）。

### 相続したマンションを賃貸に出したいのですが。

まず管理規約で賃貸が禁止されていないかを確認してください。次に、小規模宅地等の特例を使う予定があるなら注意が必要です。特定居住用として特例を使う場合、申告期限までの居住継続が要件になることがあります。また、空き家の3,000万円控除はそもそもマンションでは使えません。

### 旧耐震のマンションは売りにくいですか？

住宅ローン控除の要件や金融機関の融資姿勢に影響するため、買主が限られる傾向があります。ただし耐震診断や耐震改修が済んでいれば評価は変わります。管理組合に耐震診断の実施状況を確認してみてください。立地が良ければ、建替えや敷地売却の可能性が価格に反映されることもあります。

## 一次情報の確認先

- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [国土交通省](https://www.mlit.go.jp/)：不動産取引・土地の価格・空き家対策
- [法務局](https://houmukyoku.moj.go.jp/)：相続登記・自筆証書遺言書保管制度

---

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）