# 実家を相続したときの税金｜小規模宅地・空き家3,000万円控除・譲渡所得

> 実家を相続して売るまでにかかる税金を、相続時（相続税）と売却時（譲渡所得税）に分けて解説します。小規模宅地等の特例、空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例の要件と期限、どちらを選ぶべきかの判断まで。

- URL: https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-souzoku-zeikin
- カテゴリ: 実家じまい・空き家
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 実家を相続して売るまでの税金は、相続時の相続税と売却時の譲渡所得税の2段階で考えます。
- 相続時は小規模宅地等の特例で自宅の敷地330㎡までの評価額が80％減額されます。配偶者は無条件ですが、同居親族や家なき子は申告期限まで所有を継続するなどの要件があります。
- 空き家の3,000万円特別控除は、譲渡対価1億円以下、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却などが要件です。相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円が上限になります。
- 空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は選択適用なので、どちらが有利かを試算してから決めます。
- 取得費が分かる資料が見つからないと譲渡価額の5％で計算することになり、税額が大きくなります。売買契約書を探してください。

実家を相続して手放すまでには、**税金がかかる場面が2回**あります。相続したときの相続税と、売ったときの譲渡所得税です。

どちらにも負担を軽くする特例がありますが、**要件と期限が厳しく、しかも一部は併用できません**。この記事では、全体像と判断のポイントを整理します。

## 全体像｜2段階で考える

| 場面 | 税金 | 主な特例 |
| --- | --- | --- |
| 相続したとき | 相続税 | 小規模宅地等の特例（評価額を最大80％減） |
| 売ったとき | 譲渡所得税・住民税 | 空き家の3,000万円特別控除／取得費加算の特例 |

相続税がかからない場合でも、**売却時の譲渡所得税はかかり得ます**。「相続税は基礎控除以下だったから安心」と思っていて、売った翌年に申告が必要と分かる、というのはよくある流れです。

## 相続したとき｜小規模宅地等の特例

自宅の土地について、**330㎡まで評価額を80％減額**できる制度です。評価額5,000万円の土地が1,000万円になり、[基礎控除](https://endingnote.nanae.me/guides/souzokuzei-kiso-koujo)以下におさまることも珍しくありません。

実家じまいの場面で問題になるのは、**誰が取得するか**で適用の可否が変わる点です。

| 取得者 | 適用の条件 |
| --- | --- |
| 配偶者 | 無条件（居住や所有の継続は不要） |
| 同居していた親族 | 申告期限まで所有と居住を継続 |
| 別居の親族（家なき子） | 配偶者も同居親族もいないこと、3年以内の居住歴と過去の所有歴の要件あり。申告期限まで所有を継続 |

> **売却のタイミングに注意**
>
> 同居親族や家なき子が取得する場合、**相続税の申告期限（10か月）まで所有を継続**する必要があります。それより前に売ると特例が使えません。「すぐ売る」と「特例を使う」は両立しないことがあります。

詳しい要件は[小規模宅地等の特例](https://endingnote.nanae.me/guides/shoukibo-takuchi)をご覧ください。

## 売ったとき｜譲渡所得の計算

譲渡所得は、次の式で計算します。

> **譲渡所得の計算式**
>
> **譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除 ＝ 譲渡所得**

| 項目 | 内容 |
| --- | --- |
| 譲渡価額 | 売った金額 |
| 取得費 | **被相続人が買ったときの金額**（建物は減価償却後）。相続した時点の価額ではありません |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、印紙税、解体費用（土地を売るために取り壊した場合）など |

### 税率は所有期間で変わる

| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計） |
| --- | --- | --- |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315％ |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63％ |

相続した不動産は、**被相続人が取得した日を引き継ぎます**。親が30年前に買った家なら、相続した翌日に売っても長期譲渡になります。

### 取得費が分からない場合

古い実家では、購入時の契約書が見つからないことがよくあります。その場合、**譲渡価額の5％**を取得費とみなして計算できます。

ただしこれは非常に不利です。3,000万円で売れば取得費は150万円とされ、差額のほぼ全額が課税対象になります。

> **売買契約書を探してください**
>
> 購入時の契約書、領収書、住宅ローンの書類、当時の通帳。これらが見つかれば実額で計算できます。**[実家の片づけ](https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-katazuke)のときに、書類を最優先で確認する理由がここにあります。**

## 空き家の3,000万円特別控除

実家じまいで最も効果が大きい制度です。要件を満たせば、**譲渡所得から最大3,000万円を控除**できます。

### 主な要件

- **昭和56年5月31日以前に建築**された家屋であること
- **区分所有建物（マンション）でない**こと
- 相続開始の直前に、**被相続人が一人で居住**していたこと（老人ホーム入所の場合も一定要件で可）
- 相続時から譲渡時まで、**事業・貸付・居住の用に供されていない**こと
- **譲渡対価が1億円以下**であること
- **相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで**に売ること
- **耐震基準を満たすようにリフォームして売る**、または**取り壊して売る**こと

> **「相続後に人に貸した」と使えません**
>
> 相続してから一度でも賃貸に出したり、誰かが住んだりすると、この特例は使えなくなります。「とりあえず貸しておこう」という判断が、後で3,000万円の控除を失わせることがあります。

### 期限は思ったより短い

「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」。片づけ、相続登記、境界確定、買主探し。これらをこの期間で終える必要があります。

**適用期限が設けられており、これまで延長が繰り返されています。** 売却を検討しているなら、現時点で制度が使えるかを国税庁の情報でご確認ください。

### 相続人が複数いる場合

共有で相続して売った場合、**各人がそれぞれ控除を受けられます**。ただし相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円に制限されます。

## 取得費加算の特例

相続税を払った人が、**相続税の申告期限の翌日から3年以内**に相続財産を売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる制度です。

取得費が増えるぶん、譲渡所得が減り、税額が下がります。

> **空き家3,000万円控除とは選択適用です**
>
> この2つは**併用できません**。どちらか有利なほうを選びます。一般には、相続税を多く払った方は取得費加算、相続税がかからなかった方や譲渡益が大きい方は3,000万円控除が有利になる傾向がありますが、必ず両方で試算してください。

## 判断の順番

1. **相続税がかかるか**を確認する（[基礎控除](https://endingnote.nanae.me/guides/souzokuzei-kiso-koujo)を超えるか）
2. かかるなら、**誰が取得すれば小規模宅地等の特例を使えるか**を検討する
3. **売るタイミング**を決める（申告期限まで所有継続が必要か、空き家特例の期限内か）
4. **取得費が分かる資料**を探す（見つからないと5％になります）
5. **3,000万円控除と取得費加算のどちらが有利か**を試算する

順番が大切なのは、**先に売ってしまうと選べなくなる特例がある**からです。片づけと並行して、税務の見通しも立てておいてください。

[相続税の概算を計算する](https://endingnote.nanae.me/tax)

## そのほか、忘れやすい税金

- **固定資産税** — 1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で売った場合、買主と日割りで精算するのが商慣行です
- **登録免許税** — 相続登記で、固定資産税評価額の0.4％
- **印紙税** — 売買契約書に貼付
- **住民税** — 譲渡所得に対して。翌年度に課税されます

> **売った翌年の確定申告を忘れずに**
>
> 譲渡所得が出た場合はもちろん、**特例を使って税額がゼロになる場合も申告が必要**です。空き家の3,000万円控除も取得費加算も、申告して初めて適用されます。

## まとめ

- 税金がかかる場面は**相続時と売却時の2回**
- 相続時は**小規模宅地等の特例**。誰が取得するかで変わる
- 売却時は**空き家3,000万円控除**と**取得費加算**。この2つは選択適用
- 空き家特例には**3年＋年末までという期限**があり、貸すと使えなくなる
- **取得費の資料**が見つからないと譲渡価額の5％。契約書を探す
- **特例を使って税額ゼロでも申告が必要**

要件が細かく、金額のインパクトも大きい分野です。売却を決める前に、一度税理士にご相談されることをおすすめします。

## よくある質問

### 相続税がかからなければ、売っても税金はかかりませんか？

いいえ。相続税と譲渡所得税は別の税金です。相続税が基礎控除以下でかからなくても、売って利益が出れば譲渡所得税がかかります。とくに取得費が分からず譲渡価額の5％で計算する場合、税額が大きくなりがちです。

### 親が買ったときの契約書が見つかりません。

住宅ローンの返済予定表、抵当権設定登記の債権額、購入当時の通帳やパンフレット、分譲時の価格資料などが手がかりになることがあります。これらから合理的に取得費を見積もれる場合もあるため、諦める前に税理士にご相談ください。

### 相続してすぐ売りたいのですが、問題ありますか？

小規模宅地等の特例を使う予定がある場合は注意が必要です。同居親族や家なき子が取得するケースでは、相続税の申告期限（10か月）まで所有を継続しないと特例が使えません。相続税がかからない場合は、この制約はありません。

### 兄弟3人で共有相続して売りました。3,000万円控除はどうなりますか？

各人がそれぞれ適用を受けられますが、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円が上限になります。なお、この特例は相続人ごとに要件を判定するため、それぞれが確定申告をする必要があります。

## 一次情報の確認先

- [国土交通省](https://www.mlit.go.jp/)：不動産取引・土地の価格・空き家対策
- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [総務省](https://www.soumu.go.jp/)：戸籍・住民票・固定資産税

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）