# 不動産の相続税評価｜路線価方式・倍率方式と、評価を下げられる要素

> 相続税で不動産をいくらと評価するかを解説します。土地の路線価方式と倍率方式、建物の固定資産税評価額、貸家や貸家建付地の減額、そして不整形地・間口狭小・がけ地など見落とすと損をする補正まで、調べ方つきでまとめました。

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- カテゴリ: 相続税の基礎知識
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 相続税の評価額は時価ではなく、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額で計算します。
- 路線価は公示価格のおおむね80％が目安で、建物の固定資産税評価額は建築費のおおむね50〜60％程度です。
- 使うのは相続開始日の属する年の路線価で、毎年7月頃に国税庁が公表します。
- 不整形地・間口狭小・がけ地・私道・セットバックなどの補正は、見落とすと評価額が下がらず税額に直接響きます。
- 評価額の払いすぎに気づいた場合、原則として申告期限から5年以内なら更正の請求で還付を受けられる可能性があります。

相続税の申告で、**最も金額が大きく、最も専門性が高い**のが不動産の評価です。

ここを誤ると、税金を払いすぎることも、後から追徴されることもあります。しかも**払いすぎても税務署は教えてくれません**。この記事では、評価の考え方と、見落としやすい減額要素をまとめます。

## 相続税の評価額は、時価ではありません

相続税では、実際の売買価格ではなく、**財産評価基本通達**に沿って計算した金額を使います。

| 財産 | 評価の方法 | 時価との関係 |
| --- | --- | --- |
| 土地 | 路線価方式または倍率方式 | 公示価格のおおむね**80％**が目安 |
| 建物 | **固定資産税評価額**がそのまま評価額 | 建築費のおおむね**50〜60％**程度 |

> **だから「不動産は相続税に有利」と言われます**
>
> 現金1億円は1億円として課税されますが、1億円で買った不動産は評価額が下がります。ただし、極端な節税を目的とした取引が否認された事例もあり、行き過ぎた対策には注意が必要です。

## 土地①｜路線価方式

市街地の土地は、道路に付けられた**路線価**をもとに計算します。

> **基本の計算式**
>
> **路線価（1㎡あたりの千円単位） × 各種の補正率 × 地積（㎡）**

### 路線価の調べ方

1. 国税庁の**路線価図・評価倍率表**のページを開く
2. 相続が発生した**年**を選ぶ（毎年7月頃に公表されます）
3. 都道府県 → 市区町村 → 地域を選ぶ
4. 地図上で、対象の土地が面している道路の数字を見る

「250D」と書かれていれば、**1㎡あたり250,000円**。アルファベットは借地権割合を示します（A=90％、B=80％、C=70％、D=60％、E=50％、F=40％、G=30％）。

### どの年の路線価を使うか

**相続開始日（死亡日）の属する年**の路線価です。1月に亡くなった場合も、その年の路線価（7月公表）を使うため、公表を待つことになります。

## 土地②｜倍率方式

路線価が定められていない地域（郊外、農村部）では、倍率方式を使います。

> **計算式**
>
> **固定資産税評価額 × 評価倍率**

固定資産税評価額は、毎年送られてくる**課税明細書**に載っています。評価倍率は、路線価図と同じ国税庁のページで確認できます。

計算はこちらのほうが単純です。ただし、**宅地・田・畑・山林で倍率が違う**ので、地目を確認してください。

## 見落とすと損をする補正

ここが**専門家による差が出る部分**です。同じ土地でも、補正を反映するかどうかで評価額が変わります。

| 要素 | 内容 |
| --- | --- |
| **奥行価格補正** | 奥行が短すぎる、または長すぎる土地は減額 |
| **不整形地補正** | 三角形、旗竿地、L字型など、整形でない土地は減額 |
| **間口狭小補正** | 道路に接する間口が狭い土地は減額 |
| **奥行長大補正** | 間口に対して奥行が長すぎる土地は減額 |
| **がけ地補正** | 傾斜地を含む土地は減額 |
| **無道路地** | 道路に接していない土地は大きく減額 |
| **地積規模の大きな宅地** | 一定面積以上で要件を満たす宅地は減額 |
| **私道** | 不特定多数が通行するなら評価しない。特定の者が使う場合は30％評価 |
| **セットバックが必要な土地** | 将来道路になる部分は減額 |
| **都市計画道路の予定地** | 減額の対象 |
| **高圧線下地** | 建築制限に応じて減額 |
| **騒音・墓地・嫌悪施設が近い** | 利用価値が著しく低下していれば10％減額される場合があります |

一方、**加算**される要素もあります。角地（側方路線影響加算）、二方向の道路に接する土地（二方路線影響加算）などです。

> **現地を見ないと分からない要素があります**
>
> 傾斜、高低差、実際の間口、庭の状況、騒音。図面だけでは把握できません。土地の評価で差が出るのは、この現地確認の有無によるところが大きいです。

## 貸している場合の評価

### ① 貸家建付地（自分の土地にアパートを建てて貸している）

> **計算式**
>
> **自用地評価額 ×（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）**
> 
> 借家権割合は全国一律で30％です。

借地権割合70％の地域で満室なら、1 －（0.7 × 0.3 × 1.0）＝ **0.79**。約21％の減額になります。

**賃貸割合**は、課税時期に実際に貸している床面積の割合です。空室が多いと減額が小さくなります。ただし、一時的な空室であれば賃貸中として扱われる余地があります。

### ② 貸宅地（土地だけを貸して、他人が建物を建てている）

**自用地評価額 ×（1 － 借地権割合）**。借地権割合70％なら、30％の評価になります（[借地・底地を相続したら](https://endingnote.nanae.me/guides/shakuchi-sokochi)）。

### ③ 貸家（建物を貸している）

**固定資産税評価額 ×（1 － 借家権割合 × 賃貸割合）**。満室なら30％の減額です。

## マンションの評価

マンション（居住用の区分所有財産）については、**評価額が市場価格と大きく乖離していた問題**を受けて、評価方法に補正が入る仕組みが導入されています。

築年数、総階数、所在階、敷地持分の狭小度から乖離率を計算し、評価額を補正します。**タワーマンションを使った節税の効果は、以前より小さくなっています**（[マンションを相続したら](https://endingnote.nanae.me/guides/mansion-souzoku)）。

## 特例とセットで考える

評価額が出たら、次は特例です。

- **[小規模宅地等の特例](https://endingnote.nanae.me/guides/shoukibo-takuchi)** — 自宅の土地を330㎡まで80％減額。事業用は400㎡まで80％、貸付用は200㎡まで50％
- **[配偶者の税額軽減](https://endingnote.nanae.me/guides/haiguusha-zeigaku-keigen)** — 誰が取得するかで税額が変わります

評価と特例は連動しています。**誰がどの不動産を取得するか**を決める段階で、税額はほぼ決まります。

## 払いすぎに気づいたら

申告後でも、**原則として申告期限から5年以内なら更正の請求**ができます。

土地の評価が過大だった、補正を見落としていた、特例を使えたのに使っていなかった。こうした理由で還付を受けられることは実際にあります。

不安がある場合、相続税に詳しい税理士にセカンドオピニオンを求める方法もあります。

[相続税の概算を計算する](https://endingnote.nanae.me/tax)

## まとめ

- 土地は**路線価方式**（市街地）か**倍率方式**（郊外）。公示価格の8割程度が目安
- 建物は**固定資産税評価額**がそのまま
- 使うのは**相続開始日の属する年**の路線価（7月公表）
- **不整形・間口狭小・がけ地・私道**などの補正を見落とすと払いすぎる
- **現地を見ないと分からない**減額要素がある
- 貸していれば**貸家建付地・貸宅地・貸家**の減額
- 払いすぎは**5年以内なら更正の請求**

## よくある質問

### 路線価はどこで見られますか？

国税庁のウェブサイトで「路線価図・評価倍率表」を検索すると、無料で閲覧できます。相続が発生した年のものを選んでください。路線価は毎年7月頃に公表されるため、年の前半に相続が発生した場合は公表を待つことになります。

### 固定資産税評価額と相続税評価額は違うのですか？

違います。土地について、固定資産税評価額は公示価格の約70％、相続税評価額（路線価）は約80％が目安とされています。ただし建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。倍率方式の地域では、固定資産税評価額に倍率を掛けて相続税評価額を求めます。

### 土地の評価は自分でできますか？

整形地で補正が少なければ可能です。ただし不整形地、複数の道路に接する土地、広い土地、傾斜地などは計算が複雑で、判断も必要になります。金額のインパクトが大きい部分なので、迷ったら税理士に依頼したほうが結果的に有利になることが多いです。

### 申告後に評価が高すぎたと分かりました。

原則として申告期限から5年以内であれば、更正の請求により還付を受けられる可能性があります。土地の評価減の見落としは実際によくあるため、不安があれば相続税に詳しい税理士にセカンドオピニオンを求めてみてください。

## 一次情報の確認先

- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [e-Gov 法令検索](https://laws.e-gov.go.jp/)：民法・相続税法などの条文

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）