# 不動産の分け方4つ｜現物・代償・換価・共有の選び方

> 不動産は分けにくい財産です。現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つの方法について、向いている場面、税金の扱い、遺産分割協議書での書き方を比較しました。代償金の決め方と、換価分割で気をつける譲渡所得税まで解説します。

- URL: https://endingnote.nanae.me/guides/fudousan-bunkatsu
- カテゴリ: 相続した不動産の扱い
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 不動産の分け方は、現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つです。
- 代償分割は1人が不動産を取得して他の相続人に金銭を払う方法で、路線価ベースで評価すると時価の8割程度になり、取得する側に有利になります。
- 換価分割は売ってお金で分ける方法で、金額で公平に分けられる一方、譲渡所得税がかかることがあります。
- 共有はその場は収まりますが、売却や建て替えに共有者全員の同意が必要になり、次の相続で共有者が増えます。
- 相続税の申告期限（10か月）までに分割が決まらない場合は、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付します。

相続で揉めるのは、財産が多いご家庭ではなく**分けにくいご家庭**です。そして不動産は、最も分けにくい財産です。

「自宅3,000万円と預金500万円、子が2人」。この配分をどうするか。方法は4つあり、それぞれ向き不向きと税金の扱いが違います。

## 4つの方法

![不動産の分け方4つ。現物分割・代償分割・換価分割・共有の比較。](https://endingnote.nanae.me/img/guides/bunkatsu-4.svg)

*共有は帳簿上は公平ですが、実務では最も避けたい選択です。*

| 方法 | 内容 | 公平性 | 実行のしやすさ |
| --- | --- | --- | --- |
| **現物分割** | 土地を分筆して物理的に分ける | △（価値に差が出る） | △（面積が必要） |
| **代償分割** | 1人が取得し、他に金銭を払う | ○ | △（代償金の用意） |
| **換価分割** | 売って現金を分ける | ◎ | ○（売れれば） |
| **共有** | 持分で共有する | ◎（帳簿上は） | ×（**先送り**） |

## ① 現物分割

土地を分筆して、それぞれが取得します。

### 向いている場面

- **土地が広い**（分けても各区画が使える）
- **接道条件が確保できる**（分けた両方が道路に接する）
- 複数の不動産があり、1件ずつ分けられる

### 注意点

- **分筆には測量と登記の費用**がかかります
- **形と接道で価値が変わります**。角地と旗竿地では、同じ面積でも価格が違います
- **最低敷地面積の規制**がある地域では、分けられないことがあります
- **建物は分けられません**。建物がある場合、この方法は使いにくい

> **面積が同じでも公平とは限りません**
>
> 「半分ずつ」と決めても、道路への接し方、日当たり、形状で価値は変わります。トラブルを避けるには、分筆前に不動産会社や鑑定士に価値のバランスを見てもらうのが確実です。

## ② 代償分割

1人が不動産を取得し、他の相続人に**金銭（代償金）を支払う**方法です。実家を継ぐ子がいる場合の定番です。

### 向いている場面

- **同居している子が自宅を継ぐ**
- **事業用不動産を後継者に集約したい**
- **分けたら価値が下がる**（分筆すると使いにくくなる）

### 代償金をいくらにするか

ここが最大の論点です。**何を基準にするかで金額が大きく変わります**。

| 基準 | 特徴 |
| --- | --- |
| **時価（実勢価格）** | 実際に売れる金額。最も公平だが、査定に幅が出る |
| **相続税評価額** | 路線価ベース。時価の8割程度になり、取得する側に有利 |
| **固定資産税評価額** | さらに低くなる。取得する側にかなり有利 |
| **不動産鑑定評価額** | 費用はかかるが、最も争いになりにくい |
| **実際の売却価格** | 売らないので使えない |

**どれを使うかは相続人の合意次第**です。ただし、相続税の申告では相続税評価額を使うため、代償金を時価ベースで決めた場合、課税価格の調整計算が必要になります。

### 協議書での書き方

> **「代償として」を必ず入れてください**
>
> 「相続人○○は、第1条の不動産を取得する**代償として**、相続人△△に対し、金○○○万円を令和○年○月○日までに支払う」
> 
> この文言がないと、単なる贈与とみなされて贈与税がかかるおそれがあります。**支払期限と支払方法**も明記してください。

### 代償金の原資をどうするか

「払えないから代償分割ができない」というのは、非常によくある壁です。

- **生命保険** — 継ぐ子を受取人にしておけば、遺産分割を待たずに受け取れます。最も噛み合う方法です
- **自己資金**
- **分割払い** — 協議書で期限と方法を明記します
- **不動産を担保に借りる** — 現実的ですが、返済負担が残ります

生前に対策するなら、**生命保険での準備が最も確実**です（[生命保険と相続税](https://endingnote.nanae.me/guides/seimei-hoken-souzokuzei)）。

## ③ 換価分割

売却して、代金を分けます。**誰も住まない実家**の場合、最も現実的な選択です。

### 利点と注意点

| 利点 | 注意点 |
| --- | --- |
| 公平に分けられる | **譲渡所得税**がかかる |
| 維持費の負担がなくなる | **売れるまで手続きが終わらない** |
| 現金なので分けやすい | 相続税の申告期限（10か月）に間に合わないことがある |
|  | **小規模宅地等の特例**が使えなくなる場合がある |

> **小規模宅地等の特例との関係に注意**
>
> 同居していた親族や家なき子が取得する場合、**申告期限まで所有を継続**しないと特例が使えません。特例で税額が大きく下がる見込みなら、**申告期限を過ぎてから売る**ほうが有利になることがあります（配偶者が取得する場合は、売却しても特例を使えます）。

### 一時的に代表者名義にする場合

売却手続きのために、いったん1人の名義にすることがあります。この場合、

- 遺産分割協議書に**「換価のために便宜上取得する」旨を明記**する
- **売却代金の分配割合**も書いておく
- これがないと、分配が贈与とみなされるおそれがあります

### 譲渡所得税は各自が申告

売却益が出れば、**各相続人がそれぞれ確定申告**します。

一定の要件を満たせば[空き家の3,000万円特別控除](https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-souzoku-zeikin)や取得費加算の特例が使えます。相続人が3人以上の場合、空き家控除は1人あたり2,000万円が上限です。

## ④ 共有

持分で共有する方法です。帳簿上は最も公平ですが、**実務では最も避けたい選択**です。

売却も建替えも全員の同意が必要になり、次の代では共有者が倍に増えます。詳しくは[共有名義の不動産](https://endingnote.nanae.me/guides/kyouyuu-fudousan)をご覧ください。

### 例外的に共有が合理的な場合

- **近いうちに売る**ことが全員で決まっており、換価分割の前段階として一時的に共有する
- **賃貸物件で収益を分け合う**ことに全員が納得しており、管理者も決まっている
- **配偶者と子1人**など、共有者が少なく次の相続でも整理しやすい

いずれも「**いつ解消するか**」を決めておくことが前提です。

## 選び方の順番

1. **誰か住む人がいるか** — いれば代償分割、いなければ換価分割
2. **代償金を用意できるか** — できなければ換価分割へ
3. **分けても価値が落ちないほど広いか** — 広ければ現物分割も選択肢
4. **特例（小規模宅地等）を使うか** — 使うなら、取得者と売却時期を調整
5. **共有は最後の手段**。選ぶなら解消時期を決めておく

そして、いずれの場合も**まず査定を取ってください**。金額が分からないまま議論しても、話はまとまりません。

[相続税の概算を計算する](https://endingnote.nanae.me/tax)

## まとめ

- 方法は**現物・代償・換価・共有**の4つ
- **代償金の基準**（時価か相続税評価額か）で金額が大きく変わる
- 協議書には「**代償として**」「**換価のために便宜上**」を明記
- 換価分割は**譲渡所得税**と**小規模宅地等の特例**との関係に注意
- **共有は最後の手段**。選ぶなら解消時期を決める
- まず**査定を取る**。数字がないと話は進まない

## よくある質問

### 代償金は分割払いにできますか？

できます。遺産分割協議書に支払期限と支払方法を明記してください。ただし長期の分割にすると、途中で支払いが滞ったときに回収が難しくなります。公正証書にして強制執行認諾文言を入れておく方法もあります。

### 代償金を不動産で払ってもいいですか？

可能ですが、代償として自分の他の財産を渡すと、その財産を時価で譲渡したものとして譲渡所得税がかかります。金銭で支払うほうが税務上は単純です。

### 換価分割と共有のまま売るのは、どちらがよいですか？

結果は似ていますが、換価分割は遺産分割として代表者が売却手続きを進められるため、実務上スムーズです。共有のまま売る場合は、全員が契約と決済に関与する必要があります。遠方の相続人がいるなら、換価分割で代表者を決め、協議書に「換価のために便宜上取得する」旨を書いておくほうが動きやすくなります。

### 相続税の申告期限までに売れそうにありません。

申告期限は延びないので、いったん法定相続分または合意した内容で申告します。分割が確定していない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付してください。なお、空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年経過する年の12月31日までが期限なので、そちらの逆算も必要です。

## 一次情報の確認先

- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [国土交通省](https://www.mlit.go.jp/)：不動産取引・土地の価格・空き家対策
- [法務局](https://houmukyoku.moj.go.jp/)：相続登記・自筆証書遺言書保管制度

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）