# 賃貸不動産（アパート）を相続したら｜家賃の帰属・確定申告・引き継ぎ手続き

> アパートや駐車場を相続したときにやることを解説します。遺産分割前の家賃は誰のものか、青色申告の承認申請の期限、減価償却の引き継ぎ、敷金の扱い、賃借人や管理会社への通知、そして貸家建付地の評価減と小規模宅地等の特例まで。

- URL: https://endingnote.nanae.me/guides/chintai-fudousan-souzoku
- カテゴリ: 相続した不動産の扱い
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 遺産分割が終わるまでの家賃は、各相続人が法定相続分に応じて取得します。
- 青色申告は引き継がれないため、相続人は青色申告承認申請書を出し直します。期限は亡くなった日で変わり、1月1日から8月31日までなら死亡の日から4か月以内です。
- 敷金の返還義務も引き継ぎ、相続税では債務控除の対象になります。
- 貸家建付地は「自用地評価額 ×（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）」で評価され、借家権割合は全国一律30％です。
- 貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例は200㎡まで50％減額ですが、相続開始前3年以内に始めた貸付は原則として対象外です。

アパート、駐車場、貸店舗。**収益不動産の相続は、自宅の相続とはやることがまったく違います**。

事業が止まらないように引き継ぐ必要があり、しかも**期限のある税務手続き**が複数あります。この記事では、やることを順に整理します。

## すぐにやること

1. **管理会社に連絡する** — 賃料の振込先、緊急対応の窓口を確認
2. **賃借人に通知する** — 貸主が変わったこと、賃料の振込先
3. **火災保険の名義を確認する** — 契約者が亡くなると失効するおそれがあります
4. **借入がある場合は金融機関に連絡** — 団体信用生命保険の有無を確認
5. **賃料の入金先口座を確保する** — 故人名義の口座は凍結されます

> **賃料の振込先を早く決めてください**
>
> 故人名義の口座は[凍結](https://endingnote.nanae.me/guides/yokin-kaiyaku)されるため、賃料が入金できなくなります。賃借人に迷惑がかかり、督促もできません。**新しい振込先を決めて通知する**のが最優先です。

## 遺産分割前の家賃は誰のものか

実務でよく問題になる論点です。結論から言うと、

> **相続開始から遺産分割までの賃料は、各相続人が法定相続分に応じて取得します**
>
> 最高裁の判例により、この期間に生じた賃料債権は**遺産とは別個の財産**として、各共同相続人が相続分に応じて確定的に取得するとされています。**後から遺産分割で建物を1人が取得しても、それまでの賃料は遡って帰属し直しません**。

つまり、

- **相続開始日まで**の賃料 → 被相続人の所得（[準確定申告](https://endingnote.nanae.me/guides/junkakutei-shinkoku)の対象）
- **相続開始日から遺産分割まで**の賃料 → 各相続人が法定相続分で取得（各自の不動産所得）
- **遺産分割後**の賃料 → 取得した相続人の所得

ただし、**相続人全員の合意があれば、分割時にまとめて精算する扱い**にすることもできます。実務ではこちらを選ぶことも多いので、遺産分割協議書に明記しておいてください。

## 期限のある税務手続き

### ① 青色申告の承認申請（見落とし注意）

> **青色申告の承認は引き継がれません**
>
> 被相続人が青色申告をしていても、**相続人は自動的に青色申告者にはなりません**。あらためて承認申請が必要です。忘れると、青色申告特別控除（最大65万円）も専従者給与も使えなくなります。

期限は、**被相続人が亡くなった時期**によって変わります。

| 死亡日 | 青色申告承認申請書の提出期限 |
| --- | --- |
| 1月1日〜8月31日 | 死亡の日から**4か月以内** |
| 9月1日〜10月31日 | その年の**12月31日**まで |
| 11月1日〜12月31日 | 翌年の**2月15日**まで |

相続人がもともと青色申告をしていた場合は、この特例ではなく通常の期限になります。

**準確定申告（4か月）と同じ時期に片づける**ものとして覚えておくと、忘れにくくなります。

### ② 開業届・廃業届

- 被相続人について**廃業届**
- 相続人について**開業届**（事業を引き継ぐ場合）

### ③ 消費税

被相続人が消費税の課税事業者だった場合、相続人にも納税義務が生じることがあります（相続があった年の納税義務の特例）。テナント貸しや駐車場（施設利用に伴うもの）は課税対象です。

**住宅の家賃は非課税**なので、住宅賃貸だけなら影響は限定的です。インボイス登録も、被相続人の番号は引き継げないため、必要なら自分で登録します。

### ④ 減価償却の引き継ぎ

建物の**取得価額と経過年数を引き継ぎます**。中古資産を買ったときのような耐用年数の見積りはしません。

償却方法は、相続人が新たに取得したものとして、原則**定額法**になります。

## 敷金の扱い

見落とされやすい論点です。

- **賃貸人の地位を引き継ぐと、敷金の返還義務も引き継ぎます**
- 相続税の計算では、**債務控除の対象**になります（預り金であり、いずれ返す義務があるため）
- 実際に敷金相当の現金が引き継がれているかを確認してください。故人が使ってしまっていることもあります

## 相続税の評価と特例

### ① 貸家建付地・貸家の評価減

| 対象 | 計算式 |
| --- | --- |
| **土地（貸家建付地）** | 自用地評価額 ×（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） |
| **建物（貸家）** | 固定資産税評価額 ×（1 － 借家権割合 × 賃貸割合） |

借家権割合は全国一律30％です。詳しくは[不動産の相続税評価](https://endingnote.nanae.me/guides/fudousan-hyouka)をご覧ください。

**賃貸割合**は、課税時期に実際に貸している床面積の割合です。空室が多いと減額が小さくなります。ただし、一時的な空室は賃貸中として扱われる余地があります。

### ② 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）

- **200㎡まで50％減額**
- 相続税の申告期限まで、**貸付事業を継続し、その宅地を所有**していることが要件
- **相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地は、原則として対象外**（事業的規模で貸付事業を行っていた場合を除く）

> **3年縛りに注意**
>
> 「相続税対策のために直前でアパートを建てる」という手法を抑えるための制限です。対策として使うなら、**3年以上前から**始めておく必要があります。

なお、自宅の特定居住用（330㎡・80％減）と貸付事業用を併用する場合、**面積の調整計算**が必要です。どちらを優先すると有利かは試算しないと分かりません。

## 引き継ぐか、手放すか

賃貸経営は事業です。「相続したから続ける」ではなく、**続けられるかを判断**してください。

| 確認すること | 見るポイント |
| --- | --- |
| **入居率** | 空室が続いていないか。近隣の需給 |
| **築年数と修繕** | 大規模修繕の時期と費用。外壁・屋根・給排水 |
| **借入の残高と返済** | 団信で完済されたか。残っているなら返済比率 |
| **収支** | 固定資産税・保険・管理料・修繕費を引いた実質の手残り |
| **管理体制** | 自主管理なら、自分でできるか |
| **出口** | 売るとしたらいくらか。収益還元でどう評価されるか |

**遠方に住んでいて、賃貸経営の経験もない**という場合、無理に続けるより売却を検討するほうが合理的なことがあります。

> **売るなら、特例の期限を意識してください**
>
> 小規模宅地等の特例を使うなら、**申告期限まで貸付事業を継続し所有**する必要があります。それより前に売ると特例が使えません。売却時期と特例の適用を、必ずセットで検討してください。

## 共有で相続した場合

賃貸物件を共有にすると、**日々の判断が全部止まります**。

- 賃料の減額、リフォーム、管理会社の変更 → 持分の過半数
- **建替え、売却、長期の賃貸借** → 全員の同意
- 確定申告も各自が持分に応じて行う

賃貸経営は判断の速さが収益を左右します。共有は避け、**1人に集約して代償金で調整する**のが基本です（[不動産の分け方4つ](https://endingnote.nanae.me/guides/fudousan-bunkatsu)）。

[賃貸物件の情報を書き残す](https://endingnote.nanae.me/note)

## まとめ

- **賃料の振込先を最優先で決める**。故人の口座は凍結される
- 分割前の賃料は**各相続人が法定相続分で取得**（全員の合意で精算も可）
- **青色申告の承認申請**を忘れずに。期限は死亡日で変わる
- **敷金の返還義務**も引き継ぐ。債務控除の対象
- **貸家建付地の評価減**と**貸付事業用宅地等の特例**（200㎡・50％、3年縛りあり）
- **共有は避ける**。判断が止まり、収益が落ちる

## よくある質問

### 遺産分割が終わるまで、家賃は誰が受け取ればいいですか？

法律上は各相続人が法定相続分に応じて取得します。実務上は、代表者の口座でいったん受け取り、分割時に精算する扱いにすることも多いです。その場合は、相続人全員の合意を遺産分割協議書に明記しておいてください。確定申告の方法も、あらかじめ税理士に確認しておくと安全です。

### 賃借人に通知は必要ですか？

法律上、賃貸人の地位は当然に相続人へ移るため、通知がなくても契約は継続します。ただし賃料の振込先が変わるので、実務上は必ず通知してください。契約書の名義変更は必須ではありませんが、次の更新時に整えるのが一般的です。

### 青色申告の承認申請を忘れました。

期限を過ぎると、その年は白色申告になります。青色申告特別控除も専従者給与も使えず、赤字の繰越もできません。翌年分から青色申告をするには、その年の3月15日までに申請してください。損失は取り返せないので、期限管理が重要です。

### 相続対策でアパートを建てるのは有効ですか？

評価額が下がる効果はありますが、空室・家賃下落・修繕・金利のリスクを負います。また、小規模宅地等の特例には3年縛りがあり、直前の対策は効きません。過度に節税だけを目的とした取引が否認された裁判例もあります。事業として成り立つかを まず検討してください。

## 一次情報の確認先

- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [国土交通省](https://www.mlit.go.jp/)：不動産取引・土地の価格・空き家対策
- [法務局](https://houmukyoku.moj.go.jp/)：相続登記・自筆証書遺言書保管制度

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）