# 空き家の管理｜放置するリスクと、最低限やるべきこと

> 空き家を放置すると、特定空家等・管理不全空家等に指定されて固定資産税の軽減がなくなることがあります。月1回の換気・通水など最低限の管理、空き家の火災保険が入りにくい理由、管理代行サービスの相場、近隣トラブルの責任までまとめました。

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- カテゴリ: 実家じまい・空き家
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 空き家を放置して特定空家等・管理不全空家等に指定され勧告を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大で6倍程度に上がります。
- 最低限の管理は月1回・2〜3時間の換気と通水で、これだけで建物の劣化の速さが変わります。
- 空き家は火災保険を引き受けてもらいにくく、住宅物件ではなく一般物件として扱われることがあります。
- 管理代行サービスの相場は月5,000円〜1万円程度で、巡回・換気・通水・郵便物の回収・写真付き報告が標準的な内容です。

実家をどうするか決まらないまま、空き家の状態が続いている。とても多い状況です。

決めるまでの間、**最低限の管理をするかどうか**で、その後の選択肢がまるで変わります。この記事では、放置した場合に何が起きるかと、最低限やるべきことをまとめます。

## 放置する4つのリスク

### ① 固定資産税の軽減がなくなる

住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が軽減されています。

| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税 |
| --- | --- | --- |
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 6分の1 | 3分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 3分の1 | 3分の2 |

ところが、空家等対策特別措置法にもとづき**特定空家等**または**管理不全空家等**に指定され、市区町村から**勧告**を受けると、**この軽減が適用されなくなります**。実質的に税額が数倍になり得ます。

> **2023年の改正で「管理不全空家等」が新設されました**
>
> 従来の「特定空家等」（そのまま放置すれば倒壊等の危険がある状態）に加えて、**そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態**も対象になりました。つまり、倒壊寸前でなくても、管理を怠れば対象になり得ます。

### ② 行政指導が進む

手続きは段階的に進みます。

1. **助言・指導** — まずここから
2. **勧告** — この段階で固定資産税の軽減がなくなります
3. **命令** — 従わないと過料の対象
4. **行政代執行** — 市区町村が解体し、**費用は所有者に請求されます**

助言・指導の段階で対応すれば、税額が上がることはありません。**通知が来たら放置しない**、これが最も重要です。

### ③ 損害賠償の責任を負う

屋根材が飛んで隣家を壊した、ブロック塀が倒れて通行人がけがをした、庭木の枝が越境した。こうした場合、**所有者が責任を問われます**。

土地工作物責任は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたときは所有者が負う、とされています。**遠方に住んでいることは、免責の理由になりません**。

### ④ 建物が急速に傷む

人が住まない家は、驚くほど早く劣化します。

- 換気されず湿気がこもり、カビと木材の腐朽が進む
- 水道の封水が蒸発し、下水のにおいと害虫が上がってくる
- 雨漏りに気づかず、天井や柱が傷む
- シロアリや小動物が侵入する

「そのうち売ろう」と思っているうちに、**売れる家から解体しか選べない家に変わります**。管理は、選択肢を残すための投資です。

## 最低限やるべきこと（月1回・2〜3時間）

| 項目 | 目的 |
| --- | --- |
| **窓を開けて換気する**（30分以上） | カビと腐朽を防ぐ。最重要 |
| **すべての蛇口とトイレの水を流す** | 封水の蒸発を防ぐ。においと害虫対策 |
| **郵便物を回収する** | 溜まると空き家だと分かり、防犯上のリスクになる |
| **雨漏りの跡がないか天井を見る** | 早期発見で修繕費が変わる |
| **庭木と雑草の状況を見る** | 越境と近隣クレームの原因 |
| **外観の写真を撮る** | 劣化の記録。保険請求の資料にもなる |

加えて、**季節ごと**に次を確認してください。

- **春・夏** — 草刈り、庭木の剪定、シロアリの羽アリ
- **秋** — 落ち葉の清掃、雨樋の詰まり
- **冬** — 水道の凍結対策（水抜き）、積雪の状況
- **台風の前後** — 飛散しそうなものの片づけ、被害の確認

> **電気と水道は止めないほうがいい**
>
> 止めると通水も換気時の照明も使えず、内覧のときも印象が悪くなります。基本料金は年間1〜2万円程度。売却を考えているなら、止めないほうが得になることが多いです。

## 空き家の火災保険

見落とされがちですが、重要な論点です。

人が住んでいない建物は、**住宅物件ではなく一般物件として扱われる**ことがあります。その場合、

- **保険料が高くなる**
- **引受を断られることがある**
- **補償の範囲が狭くなることがある**
- 契約時の告知を怠ると、いざというとき支払われないおそれがある

「親が入っていた保険がそのまま続いている」と思い込んでいると危険です。**空き家になったことを保険会社に伝え、契約が有効か確認**してください。

無保険のまま火災を起こし、近隣に延焼した場合。失火責任法により重過失がなければ延焼先への賠償責任は負いませんが、自分の建物の損害は自己負担で、解体費用も自分で出すことになります。

## 管理代行サービスを使う

遠方に住んでいて通えない場合、管理代行を利用する方法があります。

| 提供元 | 特徴 |
| --- | --- |
| 民間の管理会社 | サービス内容が幅広い。月5,000円〜1万円程度が目安 |
| 不動産会社 | 将来の売却を前提に、安価または無料で行う例もある |
| シルバー人材センター | 草刈りなど個別作業を安価に依頼できる |
| 自治体の空き家バンク | 登録すると管理サービスを紹介してくれる例がある |

内容は「月1回の巡回・換気・通水・郵便物の回収・写真付き報告」が標準的です。草刈りや修繕は別料金のことが多いので、契約前に範囲を確認してください。

年間で6万〜12万円程度。**その金額を払い続ける価値があるか**を、定期的に見直してください。管理費と固定資産税を合わせると、数年で解体費用に近づくこともあります。

## 近隣への配慮

空き家の苦情で最も多いのが、**庭木の越境と雑草**です。

- 越境した枝は、原則として所有者に切ってもらう必要がありますが、催告しても対応がないなど一定の場合には隣地の側で切れる制度になりました
- **近隣の方に連絡先を伝えておく**と、何かあったときに知らせてもらえます
- 「管理している人がいる」と分かるだけで、苦情も不法投棄も減ります

費用のかからない対策として、**連絡先を伝えておくこと**は非常に効果的です。

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## まとめ

- 勧告を受けると**固定資産税の軽減がなくなる**。助言・指導の段階で対応する
- **月1回の換気と通水**。これだけで劣化の速度が変わる
- **電気・水道は止めない**ほうがよいことが多い
- **火災保険は空き家だと扱いが変わる**。契約が有効か確認する
- 管理代行は月5,000円〜1万円程度。**払い続ける価値があるか定期的に見直す**
- **近隣に連絡先を伝えておく**。費用ゼロで効果が大きい

## よくある質問

### 市区町村から「管理不全空家等」の通知が来ました。

まず助言・指導の段階であれば、税額はまだ変わりません。指摘された点（草木の繁茂、破損の放置など）を改善すれば、勧告に進むことは避けられます。何を直せばよいか、担当課に具体的に確認してください。放置して勧告に至ると、固定資産税の軽減がなくなります。

### 年に数回しか行けません。それでも意味はありますか？

あります。何もしないよりはるかに良いです。優先順位は、換気、通水、郵便物の回収、草刈りの順です。回数が限られるなら、梅雨前と台風シーズン前を優先してください。

### 空き家の火災保険は入れますか？

保険会社によります。一般物件として引き受けてもらえる場合もあれば、断られる場合もあります。まず現在加入している保険会社に空き家になったことを伝え、契約が有効か、条件が変わるかを確認してください。告知を怠ると、いざというときに支払われないおそれがあります。

### 管理代行に頼むか、早く手放すか迷っています。

年間の維持費（固定資産税＋保険＋光熱費＋管理費＋交通費）を計算してみてください。それが何年分で解体費用や売却時の値下がり分に達するかが見えると、判断しやすくなります。「決めない」ことにも費用がかかっている、という視点が助けになります。

## 一次情報の確認先

- [国土交通省](https://www.mlit.go.jp/)：不動産取引・土地の価格・空き家対策
- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [総務省](https://www.soumu.go.jp/)：戸籍・住民票・固定資産税

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）