# 空き家になった実家をどうするか｜売る・貸す・解体・手放すの判断基準

> 誰も住まなくなった実家の選択肢を、売る・貸す・解体する・持ち続ける・国に引き取ってもらうの5つに整理しました。それぞれの向き不向き、放置した場合のリスク、相続土地国庫帰属制度の要件までを判断基準つきで解説します。

- URL: https://endingnote.nanae.me/guides/akiya-dousuru
- カテゴリ: 実家じまい・空き家
- 公開: 2026-09-06
- 最終更新: 2026-09-06

## この記事の要点

- 空き家になった実家の選択肢は、売る・貸す・解体して土地を持つ・持ち続ける・手放すの5つに整理できます。
- 判断の前に、登記名義・共有の有無・境界の確定・査定額の4つを確認します。共有名義なら共有者全員の同意がなければ売れません。
- 相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらうには建物がないことが必要で、承認されると宅地は原則20万円の負担金を納めます。
- 相続した実家を売るなら、空き家の3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）から逆算して動きます。
- 決めずに放置することも1つの選択で、その間も固定資産税と管理の負担は続きます。

誰も住まなくなった実家。「そのうち考えよう」で数年が過ぎている、という方は少なくありません。

この記事では、選択肢を5つに整理し、それぞれどんな場合に向くのかを並べます。**決めないことも1つの選択で、その選択にも費用がかかっている**、という前提で読んでみてください。

## 判断の前に確認する4つ

1. **登記名義は誰か** — 祖父名義のままなら、まず相続登記から
2. **共有になっていないか** — 共有者全員の合意がないと売れません
3. **境界は確定しているか** — 未確定なら測量が必要になります
4. **いくらで売れそうか** — 不動産会社に査定を依頼する。無料のところが大半です

とくに4つ目は必ずやってください。**売れる金額が分からないまま議論しても、話はまとまりません**。査定額が出た瞬間に、兄弟の話し合いが一気に進むことはよくあります。

## 選択肢① 売る

最も一般的で、多くの場合いちばん現実的です。手順は[実家の売却の流れ](https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-baikyaku)にまとめています。

### 建物付きで売る

- **向いている** — 築年数が比較的浅い、リフォームすれば住める、駅や生活圏に近い
- **利点** — 解体費用がかからない。買主がリフォーム前提で買うこともある
- **注意** — 契約不適合責任。雨漏りやシロアリを告知せずに売ると、後で責任を問われます

古い建物は「**古家付き土地**」として、土地値に近い価格で売り出す方法もあります。解体費用の持ち出しを避けられます。

### 更地にして売る

- **向いている** — 建物に値段がつかない、老朽化が激しい、土地の需要がある地域
- **利点** — 買主が付きやすくなることがある
- **注意** — 解体費用が先に出る。売れなければ固定資産税も上がったまま

> **解体は「売れてから」でも間に合うことがあります**
>
> 買主が決まってから解体する条件で契約する方法があります。先に壊して売れなかった場合のリスクを避けられるので、不動産会社に相談してみてください。

### 不動産会社に買い取ってもらう

仲介より価格は下がりますが、**早く確実に手放せます**。相続税の納税資金が必要、遠方で管理できない、兄弟で早く清算したい、といった場合に選ばれます。

## 選択肢② 貸す

- **向いている** — 賃貸需要がある立地、修繕費を回収できる見込みがある、将来使う予定がある
- **利点** — 資産を手放さずに収益が得られる。人が住むことで建物の劣化が緩やかになる
- **注意** — 修繕費が先に出る。空室リスク。入居後は簡単に明け渡してもらえません

古い一戸建てをそのまま貸すのは、実際には簡単ではありません。水回りの更新だけで数百万円かかることもあります。**投じた費用を家賃で何年かけて回収するのか**を計算してから判断してください。

### 定期借家という選択

「将来自分か子が住むかもしれない」という場合、**定期借家契約**にしておけば期間満了で確実に返してもらえます。普通借家だと、貸主の都合で退去してもらうのは容易ではありません。

## 選択肢③ 解体して土地を持つ

- **向いている** — 建物の倒壊リスクがある、近隣に迷惑がかかりそう、駐車場などの活用が見込める
- **注意** — 固定資産税の住宅用地特例がなくなり、土地の税額が上がります

ただし、管理不全な空き家として勧告を受けた場合も同じく特例は外れます。「壊さなければ安いまま」とは限らない点は、判断材料に入れてください。

## 選択肢④ 持ち続ける

「まだ決められない」も選択肢ではあります。ただし、その場合は**管理する**という覚悟が要ります。

- 月1回程度の換気と通水
- 庭木の手入れ、草刈り
- 郵便物の確認（溜まると空き家だと分かります）
- 火災保険の加入（空き家は引受が制限されることがあります）

遠方で通えない場合、空き家管理サービスを使う手もあります（月数千円程度から）。具体的な管理項目は[空き家の管理](https://endingnote.nanae.me/guides/akiya-kanri)をご覧ください。費用をかけて維持する意味があるのかは、定期的に見直してください。

> **放置すると、選択肢そのものが減ります**
>
> 建物は人が住まないと急速に傷みます。数年で「売れる家」から「解体しか選べない家」に変わります。さらに相続人が亡くなれば関係者が増え、合意形成が難しくなります。判断を先送りにするほど、選べる幅は狭くなります。

## 選択肢⑤ 手放す（相続土地国庫帰属制度など）

売れない、貸せない、使い道もない。そんな土地を国に引き取ってもらう制度が**相続土地国庫帰属制度**です。

### 対象にならない土地

- **建物がある土地**（解体が必要です）
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 通路など、他人による使用が予定されている土地
- 土壌汚染がある土地
- 境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲に争いがある土地
- 崖地など、管理に過分の費用や労力がかかる土地

### 費用

- **審査手数料** — 土地1筆あたり14,000円
- **負担金** — 承認された場合に納付。宅地は原則20万円ですが、市街化区域内の宅地などは面積に応じて算定されます

要件が厳しいため、誰でも使える制度ではありません。ただ「手放す道がまったくない」わけではない、という点は知っておく価値があります。

### そのほかの手放し方

- **空き家バンク** — 自治体が売り手と買い手をつなぐ仕組み。改修補助を併設している例もあります
- **隣地の所有者に打診する** — 土地を広げたい隣人が買い手になることは実際にあります
- **自治体への寄付** — 受け入れられることは多くありませんが、打診してみる価値はあります
- **相続放棄** — 他にプラスの財産がなく、負動産だけの場合。ただし放棄は財産を選べず、全部を放棄することになります

> **相続放棄しても管理義務が残る場合があります**
>
> 相続放棄をしても、現にその財産を占有していた場合は、相続財産清算人に引き渡すまで保存義務を負うことがあります。「放棄すればすべて終わり」ではない点にご注意ください。

## 判断のための問い

迷ったときは、この順で考えてみてください。

1. **10年後、誰かがここに住む可能性はあるか** — なければ、持ち続ける理由は薄い
2. **査定額はいくらか** — 数字が出ると議論が現実的になる
3. **維持費は年間いくらか** — 固定資産税＋保険＋光熱費＋管理費＋交通費
4. **兄弟全員が同じ認識を持っているか** — 認識がずれたまま進めると必ず揉める
5. **期限のある特例に該当しないか** — [空き家の3,000万円控除](https://endingnote.nanae.me/guides/jikka-souzoku-zeikin)には売却期限があります

5つ目は見落とされがちですが、重要です。**特例の期限を過ぎてから売ると、税額が大きく変わります**。

[実家の情報を書き出す](https://endingnote.nanae.me/note)

## まとめ

- まず**査定を取る**。金額が出ると議論が進む
- **売る**が最も現実的。古家付き土地、買取という選択肢もある
- **貸す**は修繕費の回収年数で判断する。定期借家という手もある
- **解体**すると固定資産税は上がるが、勧告を受けても同じく上がる
- **持ち続ける**なら管理する覚悟が要る。放置は選択肢を減らす
- **手放す**制度はあるが要件が厳しい。建物があると対象外

## よくある質問

### 実家が売れるかどうか、どうすれば分かりますか？

複数の不動産会社に査定を依頼してください。多くは無料です。地元の会社と大手の両方に依頼すると、価格帯の幅が見えます。査定額はあくまで見込みですが、判断の出発点として不可欠です。

### 兄弟の共有名義になっています。1人で売れますか？

売れません。共有物の売却には共有者全員の同意が必要です（[共有名義の不動産](https://endingnote.nanae.me/guides/kyouyuu-fudousan)）。どうしてもまとまらない場合、自分の持分だけを売る、共有物分割請求を裁判所に申し立てる、といった方法はありますが、いずれも実務上は難しく関係も悪化しがちです。共有は避けるのが原則です。

### 固定資産税が急に上がりました。なぜですか？

管理不全空家等または特定空家等に指定され、市区町村から勧告を受けた可能性があります。この場合、住宅用地の課税標準の特例が適用されなくなります。まず市区町村に確認し、指摘された点（草木の繁茂、破損の放置など）を改善できるか相談してください。

### 田舎で買い手がまったくつきません。

空き家バンクへの登録、隣地所有者への打診、価格の見直しをまず試してください。それでも難しい場合、相続土地国庫帰属制度が使えるかを確認します。ただし建物がある土地は対象外なので、解体費用との比較検討が必要です。

## 一次情報の確認先

- [国土交通省](https://www.mlit.go.jp/)：不動産取引・土地の価格・空き家対策
- [国税庁](https://www.nta.go.jp/)：相続税・贈与税・所得税の取扱い
- [総務省](https://www.soumu.go.jp/)：戸籍・住民票・固定資産税

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。
制度は改正されることがあります。実際のご判断にあたっては、国税庁・法務局などの最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。

出典：ななえの手帖（https://endingnote.nanae.me/）